domingo, 2 octubre 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

¿Sube o baja, el precio de venta de las viviendas?

Hoy mismo, Borja Mateo, cuestiona en un interesante artículo las noticias como las que en estos últimos días se han suscitado alrededor del valor de la vivienda;  la frenada en  la disminución del precio de venta, incluso la de alguna subida en algún punto del mercado inmobiliario, ha disparado los comentarios de los optimistas que han sugerido que estamos tocando el fondo -lo que inevitablemente conduce a suponer que ahora ya no pueden descender más y que sólo se puede subir “hacia arriba”-. El autor señala el error de esta percepción al diferenciar la disminución del precio de bajada con la bajada en sí misma. “Las ligeras subidas en los precios de oferta o los distintos períodos de estancamiento que hemos experimentando desde su punto culmen, en julio de 2007, no han sido más que pausas en medio de un proceso cuyo desarrollo es imparable. Los precios a los que los pisos se venden entre particulares a finales de agosto de este año ya han bajado entre un 47% y un 52% respecto a máximos, y se desmoronarán a lo largo de este superciclo entre un 75% y un 85% antes de estabilizarse” . No hay duda pues de su posición.

Yo tampoco creo en las predicciones de los optimistas, pero como tampoco  creo en ninguna, anotaremos aquí que en el razonamiento de Borja Mateo hay dos partes muy diferentes. Y que solo estamos de acuerdo en la segunda.

La primera, se basa en la extensión -extrapolación- de los datos medios que maneja, a todo el sector. Si las cifras que maneja y que señalan los diferentes  “plateaux” o pausas como él los llama, en la gráfica de la evolución de los precios de venta, tienden a demostrar que el ajuste aún no se ha completado, y que por tanto este respiro es temporal y por ello el precio seguirá bajando, no es menos cierto que habla de cifras medias… y que luego atribuye a todo el sector. ¡Claro, eso es lo que tienen las medias se me dirá!, dado que representan al comportamiento más habitual y extendido, del objeto de estudio, ese comportamiento debe de atribuirse  a todo él conjunto.

Pues sí, eso es lo que tienen las medias, que son medidas de tendencia central de la distribución -en este caso, de los precios de venta- y por eso solo apuntan a las conductas más agrupadas, más frecuentes, más repetidas… Por eso su afirmación de que: “Los precios a los que los pisos se venden entre particulares […] se desmoronarán a lo largo de este superciclo, entre un 75% y un 85%” debe corregirse en el sentido de que eso ocurrirá, probablemente, en la mayoría de los casos, durante un tiempo desconocido. Y por tanto, que para otros casos no típicos – viviendas situadas en las mejores localizaciones o con singularidades estimables-  los precios sí pueden  haberse estancado o incluso estar subiendo.

La segunda de sus razones: “Los elementos fundamentales que determina(rá)n la bajada de los precios durante los próximos años están intactos, nada ha cambiado: ni en el envejecimiento de la población (38% menos de personas en el grupo de edad de 10-24 años respecto a 25-38 años); ni el efecto de Basilea III en las políticas de préstamo de los bancos; ni los 5,2-5,4 millones de pisos vacíos, construcción o libres para alquiler que existen en nuestra querida España.”, es sin embargo, inatacable: tiene razón.

Y más, si a esa lista se unen cosas tales como:

a) El posible cambio de paradigma ¿compro o alquilo vivienda?, que puede haberse consolidado en España durante estos años de crisis, del que hablamos en un artículo anterior y que de consolidarse afectará negativa y progresivamente al precio de venta de las casas.

b) El cruel estado de desigualdad que se está estableciendo entre el 1% y el 99% de la población española. Mientras aumenta el número de millonarios en España, la pobreza aumenta escandalosamente. Y es a este último sector al que corresponden aquellas medias.

c) La globalización, la dependencia europea y medidas tales como la Compra de vivienda/Adquisición de nacionalidad pueden afectar seguramente la compraventa de viviendas.

d) ¿Y el Caos?, del que solo sabemos que actuará -lo hace siempre, pues es una de las variables de diseño del Universo en el que estamos-  aunque no sepamos en qué sentido lo hará. ¿Es tan remota la posibilidad de un nuevo cambio en la fiscalidad inmobiliaria, favorable otra vez a la compra? ¿Quién puede afirmar, o negar, que eso pueda volver a ocurrir? ¿Y el colapso económico por la Deuda generada en estos años? ¿Quién puede afirmar, o negar,  la posibilidad de una nueva superburbuja, a continuación de la que hemos tenido?

Termino proponiéndole una conducta razonable, más que necesaria en estos día de alteración profunda: Leer con detenimiento las noticias que sobre la evolución del sector inmobiliario aparecen y pensar en los argumentos exhibidos, en la calidad de los datos ofrecidos,  y en las reflexión que se nos ofrecen en ellas… especialmente, si son optimistas.

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