miércoles, 5 octubre 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

La OCU se equivoca respecto a la Certificación energética

La nota de prensa remitida recientemente por la OCU respecto de la Certificación Energética de viviendas en España, ha sido publicada por numerosos medios de comunicación y entre ellos también en inmodiario.com. En ella  se recogían las principales afirmaciones de la OCU respecto de ese tema. Pues bien, leída, no puedo estar más en desacuerdo con su contenido. Y es que a mi juicio la defensa de un colectivo –los consumidores en este caso- no puede justificar el uso de cualquier razonamiento a su favor… sino que sólo está justificado moralmente el uso de argumentos justos y ponderados; el resto es ganas de hacer ruido.

Y no son justos ni atinados los razonamientos que se aportan tales como:

“La OCU quiere denunciar los abusos que las autoridades públicas están utilizando con la excusa de defender al consumidor, puesto que lo único que pretenden es plantear nuevas cargas a los particulares… La OCU pone en tela de juicio que bajo la etiqueta de “protección al consumidor” se dicten una serie de normas que, en la práctica, sólo tienen la finalidad de sangrar al protegido, alimentar las arcas públicas y oscuros intereses corporativistas."

Nótese bien que en esos párrafos:

• Se afirma una intención maliciosa del Gobierno: “La OCU quiere denunciar los abusos que las autoridades públicas…” La normativa publicada, a juicio de la OCU,  constituiría pues un abuso de autoridad que el Gobierno ejercerá  contra los ciudadanos.

A  la luz de los contenidos de la normativa aprobada, eso es una absoluta exageración que no parece que pueda deducirse de aquellos. Además, el establecimiento de un tipo de control administrativo no sólo está entre las funciones normales de un Gobierno sino que también resulta  necesario a la luz del marco que se ha establecido en Europa sobre el Ahorro Energético.

• Se descubre la, a su juicio, justificación de la misma: “las autoridades públicas (la) están utilizando con la excusa de defender al consumidor,”

Esto es simple presunción, un mal pensamiento, que leída con atención la parte de justificación de motivos del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, parece hueca. Y además, en aquella parte se encuentran muchas más razones de peso que la defensa del consumidor, para que la normativa sea necesaria. (Ahorro energético, respeto al medio ambiente, utilización de energías renovables y ahorro económico son pues algunas de las razones por las cuáles las medidas que se implantan tienen interés para la Unión Europea.)

• Se indica una triple finalidad real: sangrar al protegido, alimentar las arcas públicas y (satisfacer) oscuros intereses corporativistas.”

Lo de “sangrar al protegido”  es literatura de poco valor si se recuerda que el certificado tiene una validez de 120 meses (10 años) lo que llevaría, aceptando incluso el mismo coste medio que la OCU maneja en su nota, 250 euros por certificado,  a un coste de un poquito más de 2 euros al mes… por vivienda. No parece pues que la sangre por vivienda sea mucha.

Lo de “alimentar las arcas públicas”, parece excesivo pues el coste de las tasas tiene que ser muy pequeño, dado que la base imponible de la misma también lo sería. De hecho, en este instante, no podemos más que suponerlo porque  aún no se conocen. ¿Y qué pasaría del razonamiento de la OCU si además la inscripción en el Registro resultase al final gratuito? En cualquier caso es una es una especulación de poco peso si atendemos al hecho bien conocido por todos de que  el Gobierno tiene mecanismos mucho más eficaces de sangrado de los ciudadanos. 

Lo de defender oscuros intereses es conspiranóico. Y aunque yo soy un fan de las conspiraciones, esta vez la conspiración parece poco probable. Si el RD 235/2013, de 5 de abril, otorgase la exclusividad de la calificación energética a un solo grupo corporativo, pues quizás entonces pudiese sospecharse la fuerza de ese grupo para obligar al Gobierno a favorecerlo pero es que la Disposición adicional cuarta: Otros técnicos habilitados, dice que será “Mediante Orden conjunta de los titulares de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo y de Fomento” cuándo y dónde “se determinarán las cualificaciones profesionales requeridas para suscribir los certificados de eficiencia energética, así como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la complejidad del proceso de certificación”. Por eso, todavía no está aún establecida la lista de técnicos competentes.

Es cierto que en lo que se refiere al Certificado Energético del Proyecto y del Edificio Terminado, parece claro que los proyectistas (ingenieros, arquitectos, aparejadores) y los técnicos de la Dirección facultativa, serán los profesionales requeridos,  pero es que en esos dos casos… ¿sería bueno lo contrario o distinto? No, a nuestro juicio.

El  caso de las viviendas (y otros) ya construidos está más abierto a otro tipo de expertos, pero con una devastación del sector inmobiliario como  la que padecemos, que se determine “cuándo y dónde” corresponda, a una serie de profesionales –esto es, personas o sociedades, que harán bien esa labor-  como los indicados y que estos encuentren algo de trabajo… ¿cómo puede sospecharse que obedece a oscuros intereses?  Por el contrario yo creo que obedece a legítimos intereses de una clase técnica absolutamente machacada por la Crisis.

• Si lo único que se persigue es una sola cosa (“lo único que pretenden es…”), no se puede tener al mismo tiempo la finalidad triple que se anota después. La caridad nos lleva a creer que eso solo es un error lógico fruto de la rapidez de escritura con la que, a veces, se escriben las notas de prensa. Simplemente anotamos la contradicción para que el lector no lo pase por alto.

También se indica en la nota aludida que:

“La OCU considera que se debe llegar al fondo del asunto. Ponemos en duda que mejorar la eficiencia energética sea la verdadera razón de este nuevo impuesto. Si fuera así, existen otras alternativas menos onerosas para el consumidor: debería realizarse un control real en la fase de construcción e instaurarse un plan eficaz de ayudas a la renovación de instalaciones y ventanas.”

• La OCU olvida que un R.D. como el señalado no puede mejorar por sí mismo la eficiencia energética de una vivienda  puesto que en ése se prescribe únicamente el procedimiento para verificar el estado energético de los inmuebles. Se trata con él, de normalizar un proceso que sirva para determinar inequívocamente la calificación energética del mismo. Sólo eso.

• Y aunque en el mismo también se indica que: “Para los edificios existentes (se adjuntará), documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de una parte de este, a menos que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética abordarán:

i. Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente y de las instalaciones técnicas de un edificio, y

ii. Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio.

Y eso sí tenga valor para el Conocimiento de la Eficiencia energética del mismo y no sólo para su denominación o clasificación, es el RD 235/2013, de 5 de abril,  junto con otras normativas aplicables (el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, el Código Técnico de la Edificación, los Documentos reconocidos CTE, etc.) las que en su conjunto pondrán en valor  la idea de la Eficacia Energética de las edificaciones.

• En cuanto a las alternativas menos onerosas, esto es, lo que a juicio de la OCU debería haberse hecho, se indica:

a)  “Debería realizarse –en su lugar- un control real en la fase de construcción". Pero es que eso ya se hace y así lo certifica la dirección facultativa de la obra, pues  el coste de todo lo que contribuye a la eficacia energética del edificio primero se proyecta, luego se ejecuta y más tarde se verifica. Esa es la práctica habitual y extendida en el Sector inmobiliario español. Puede suponerse con facilidad que el coste de todo ello, y que forma parte del precio final de la vivienda,  es muy superior al coste del certificado que critica la OCU.

b) También se propone  que se instaure “un plan eficaz de ayudas a la renovación de instalaciones y ventanas". Esto es una muestra de  impaciencia, espere la OCU a la próxima aprobación de la llamada Ley de Rehabilitación para comprobar que mucho más que eso está ya en camino. Por otra parte la aprobación de algún R.D. con ayudas para la renovación energética de instalaciones está ya vigente.

Continúa la nota con “Ni las comunidades de propietarios ni los particulares a título individual disponen, a día de hoy, de recursos para incurrir en nuevos gastos. En esta novedosa exigencia ha habido dejadez por retrasar su aprobación y precipitación por prever un plazo demasiado breve para su exigencia.”

•  “Ni las comunidades de propietarios ni los particulares a título individual disponen, a día de hoy, de recursos para incurrir en nuevos gastos.”  No hay duda que la exigencia del Certificado viene en un mal momento y que hubiese sido mejor introducir su obligación efectiva en tiempos de bonanza inmobiliaria, pero salvo eso, el coste equivalente a dos o tres euros mensuales por vivienda,  no parece que sea un poderoso argumento en contra.

• “En esta novedosa exigencia ha habido dejadez por retrasar su aprobación y…”

Por otro lado, dejando aparte la contradicción lógica existente en quejarse por la introducción de una medida y a la vez quejarse de que su introducción ha sido hecha con retraso, la aprobación es obligada por la UE. (La  Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, es la hoy vigente en toda la UE, pero recordamos que sustituía a una anterior: (La Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios.)  Así que la obligación de su implementación viene de lejos.

• “…precipitación por prever un plazo demasiado breve para su exigencia". El Real Decreto sobre Certificación Energética, el R.D. 235/2013, de 5 de abril, se aprobó en el Consejo de Ministros del viernes  12 de abril y fue publicado en el Boletín Oficial del Estado al día siguiente,  sábado 13 de abril de 2013, y en él se daba la fecha del 1 de junio para su implantación. Se establecía pues un período de  47 días para su aplicación efectiva. Aisladamente puede considerarse que cuarenta y siete días sea un plazo demasiado breve para su exigencia pues ciertamente es un plazo breve;  pero si se tiene en cuenta que esta obligación no surge de la nada sino que el sector sabía que  esto estaba al caer, ya no lo es tanto. De hecho el 19 de enero de 2013 era, en un borrador anterior de R.D., la fecha prevista para su implantación y eso ya estaba en los medios de comunicación.

Pero la queja, más o menos fundada,  puede tener un remedio inmediato, ya que todos los indicios apuntan a que se establecerá antes de la fecha del 1 de junio de 2013 un plazo de tres meses más  para su obligación efectiva… a causa de la no existencia en todas las autonomías del Registro de Certificados Energéticos.

La nota de la OCU se cierra en este asunto con una referencia a las sanciones derivadas del posible incumplimiento de consumidor:

“Además, en lugar de informar al usuario con tiempo, se amenaza con graves sanciones, incluso siendo conocido el dato de que muchos de los propietarios afectados son personas de cierta edad, que necesitan tiempo para informarse y adaptarse a los cambios normativos”.… pero de este peliagudo tema nos ocuparemos en otro artículo, pues interesa también, y mucho,  a inmobiliarias, técnicos, asociaciones y otros de nuestro Sector.

Igualmente haremos respecto de una sugerencia, interesante en cuanto a su planteamiento, como es que: “Estamos seguros de que se cumplirían los mismos fines respecto de la eficiencia energética y sería una medida menos recaudatoria si la norma previera otorgar la menor calificación, la G, por defecto a todos los edificios y viviendas que no prueben una calificación mayor.”
 

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