Sunday, 3 July 2022
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Inversiones inmobiliarias en Europa del Este: ¿El Dorado o la ‘Ruina’?

Madrid. Al albor de la bonanza económica del “ladrillo” en España, muchos empresarios fijaron su mirada en esos grandes desconocidos países de Europa del Este que gozaban de democracias jóvenes y seguridad jurídica “suficiente” tras haber superado el martillo comunista que los llevo a su precaria situación. Estaba todo por hacer, la situación era semejante a la España recién salida de la dictadura, y los españoles, que tenemos sangre conquistadora, decidimos que era buen momento para desembarcar y poner en uso nuestros amplios conocimientos en materia urbanística, de construcción, técnicas de venta, calidades, arquitectura, y todos aquellos elementos que conforman un sector que llevo a España entre las grandes economías del mundo.

El primer objetivo: Polonia. Distancia, miembro de la UE, y oportunidades por doquier invitaron la llegada masiva de promotores dispuestos a pujar por suelo y desarrollar complejos inéditos en este tipo de países. Fue esa llegada masiva, junto a la competencia y rivalidad entre los propios españoles lo que empezó a gestar la catástrofe en un país con semejantes oportunidades. La compra de suelo se encareció hasta niveles insostenibles, y la repercusión sobre el precio de la vivienda hizo que esa demanda ávida de una vivienda digna desapareciese por motivos económicos.

En menor medida, y solo para los más aventureros, se desembarcó en Rumania y posteriormente en Bulgaria. Las características de estos países aunque similares a Polonia presentaban oportunidades incluso más interesantes por su poco desarrollo y el florecimiento de una clase media-baja deseosa de cambiar los antiguos bloques soviéticos de vivienda por desarrollos nuevos, donde disfrutar de una vivienda digna. La crisis en estos países no llego tanto por la crisis crediticia originada en los Estados Unidos, sino por la reducción de los fondos estructurales de la Union Europea destinados a estos países. Cabe recordar que sin estos fondos y el buen uso que se hizo de ellos, España nunca hubiese alcanzado la posición que ostenta en la actualidad. Sumado al descenso en la concesión de los fondos estructurales (por la propia crisis de los miembros de la UE así como por la opacidad y mal uso que de ellos se hacían), está la crisis de los promotores españoles que en la mayoría de los casos han congelado todos los proyectos que tenían preparados, principalmente por falta de financiación e incertidumbre en cuanto a las ventas.

Por tanto, parece que del Dorado se paso a la “ruina”. No obstante, esta afirmación en muchos casos no es cierta, en realidad diría que no es ni lo uno ni lo otro, si no un flotador para muchas de estas empresas aventureras. Sostengo esta posición por que si bien es cierto que hay activos en los balances muy por encima de su valor de mercado, normalmente el suelo que se compraba se hacia con fondos propios, sin necesidad de financiación. Esto implica que no hay que amortizar ni pagar intereses, e incluso se puede desentender de la gestión urbanística si no se dispone de los recursos necesarios para ello, y simplemente esperar que el viento vuelva a soplar a favor. Y si algo parece claro, es que no solo que el viento volverá a soplar a favor sino que estos países con crecimientos positivos del PIB en 2010 pronto volverán a ser el foco de Europa, de nuevas inversiones y por tanto de revalorización de los activos.

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