Thursday, 7 July 2022
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La contratación de oficinas y el volumen de inversión inmobiliaria suben en Alemania durante 2010

Alemania. La absorción de espacio de oficinas en las nueve principales ciudades de Alemania —Berlín, Colonia, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburgo, Leipzig, Munich y Stuttgart— ha alcanzado 3,1 millones de metros cuadrados durante el ejercicio 2010, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas. Este volumen supone un crecimiento del 18% respecto al año anterior.

“La positiva evolución del mercado de alquiler se aceleró en la segunda mitad de 2010”, explica Peter Rösler, presidente de BNP Paribas Real Estate en Alemania. “La velocidad de recuperación de la economía alemana después de la crisis y la fuerte confianza que muestran las compañías respecto al presente ejercicio, tendrá también su reflejo positivo en el mercado de oficinas. Las previsiones de principios de 2010 se han superado por un amplio margen”.

Sólo dos ciudades han sufrido descensos en la absorción bruta: Essen (-16%) y Leipzig (-26%). Los volúmenes de contratación más significativos se han registrado una vez más en Munich (599.000 m2, +11%), Frankfurt (516.000 m2, +22%), Berlín (512.000 m2, +24%) y Hamburgo (492.000 m2, +26%). El incremento más destacado se ha alcanzado en Düsseldorf con una variación anual del 74% lo que corresponde a 383.000 m2 contratados. La absorción en Colonia ha sido de 234.000 m2 (+3%) y en Stuttgart de 181.000 m2 (+7%).

La desocupación y la actividad promotora descienden

A cierre de 2010 la desocupación ha crecido un modesto 1% anual,,si bien, durante la segunda mitad del año descendió un 2,5%. “En concreto, la superficie vacante en edificios modernos ha disminuido cerca del 5% durante los últimos seis meses. Parece que el punto máximo ha sido superado y se ha iniciado la tendencia a la reducción”, dice Peter Rösler.

Al mismo tiempo, el volumen de proyectos en desarrollo ha registrado una caída anual de cerca del 7%, hasta 2,02 millones de m2. “La proporción de este tipo de superficies disponible en el mercado de alquiler ha descendido más del 16% —925.000 m2 en este momento. Así, podemos afirmar que la oferta futura de oficinas modernas definitivamente está descendiendo”, añade Rösler.

Tras la estabilización de las rentas prime registrada en todas las localizaciones durante los primeros tres trimestres de 2010, los últimos tres meses del año han traído un movimiento al alza en algunas ciudades. Entre éstas, figuran Berlín (+6 % hasta 21.50 €/m²), Leipzig (+4.5 % hasta 11.50 €/m²), Munich (+3 % hasta 30 €/m²) y Frankfurt (+3 % hasta 35 €/m²). En los centros de negocio de otras ciudades, las rentas prime se han mantenido estables entre octubre y diciembre, lo que significa que en el conjunto de las ciudades analizadas, las rentas máximas han crecido por encima del 2%.

Previsiones: continuará la evolución positiva

“Las previsiones económicas generales para 2011 son esperanzadoras y esperamos que esto se refleje en la evolución del mercado de oficinas. En particular, el buen estado de ánimo de las empresas, visto a través de diferentes indicadores, debería tener una influencia positiva en el espacio contratado en los próximos meses. Así, parece probable un crecimiento de la contratación por encima del 10% en 2011”, anticipa Rösler. “Aunque la desocupación decrece lentamente, el descenso de la superficie disponible en inmuebles modernos, principal foco de la demanda, es notablemente más rápido”. En resumen, añade Rösler, “las rentas prime probablemente crecerán con más fuerza y rapidez de lo previsto en la segunda mitad de 2010. Las perspectivas para 2011 son optimistas, no obstante, los riesgos residuales de la crisis – todavía evidentes en la escena internacional, especialmente la crisis del euro – no deben, evidentemente, ser infravalorados”.

El volumen de inversión alcanza casi 20.000 millones de euros en Alemania durante 2010

La inversión en inmuebles terciarios en Alemania durante 2010 ha alcanzado los 19.600 millones de euros, un resultado sobresaliente que supone un crecimiento del 85% respecto al año anterior, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas. En los seis principales mercados alemanes —Berlín, Colonia, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburgo y Munich— el volumen de transacciones ha sumado 11.100 billones de euros, lo que supone un incremento anual del 90%.

“La recuperación del mercado de inversión que ya se anunciaba en la primera mitad de 2010 no sólo ha continuado sino que se ha acelerado”, afirma Piotr Bienkowski, director general de BNP Paribas Real Estate en Alemania. “Durante el ultimo trimestre se ha alcanzado un volumen de inversión de más de 6 billones de euros, un nivel similar al de 2005 y 2008. No puede haber prueba mejor del atractivo del mercado de inversión alemán, particularmente para los inversores extranjeros, que suponen el 37% del total”.

Las operaciones individuales han generado casi 15.340 millones de euros, el 78 por ciento del total, mientras que los porfolios han atraído inversión por valor de 4.270 millones de euros. Por segmentos, la inversión ha estado liderada por las operaciones de retail (7.800 millones de euros y un volumen del 40%), seguidas por las de oficinas con 7.300 millones de euros (casi 37%). El volumen de inversión logística, justo por debajo de 1.2400 millones de euros (6%), ha crecido casi un 76% respecto al año anterior. Los hoteles han disfrutado de una renovada popularidad, atrayendo una inversión de 820 millones de euros que supone un incremento anual de casi el 84%.

La fortaleza de la demanda también se ha reflejado en los precios. La competencia, especialmente para los activos ‘core’ —que continúan siendo el objeto de inversión más codiciado, especialmente en operaciones de gran tamaño—, vuelve a ser muy dura, lo que provoca su crecimiento. “En algunas localizaciones, los yields prime netos han continuado cayendo en el cuarto trimestre. En este momento, no obstante, deberían estar en su punto más bajo, incluso aunque no se pueda excluir la posibilidad de que en casos aislados los yields puedan volver a caer a lo largo de 2011”, explica Bienkowski. En Munich y Hamburgo, los yields prime en este momento están en 4,85%, en Franfurt 4,9%, en Berlín 5,1%, en Dusseldorf 5,2% y en Colonia 5,3%.

Como resumen, Bienkowski explica: “El positivo estado de ánimo del mercado se transmitirá a la inversión. Así, en 2011 esperamos ver al menos una operación por un volumen superior a los 20 billones de euros. La condición previa, sin embargo, es que no se produzcan nuevos sobresaltos en los mercados financieros internacionales —como puede ser una intensificación de la crisis del euro— y los inversores vuelvan a manifestar interés en los activos core y de valor añadido”.

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