Saturday, 2 July 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

El stock de vivienda en España

 Madrid. Se ha hablado mucho sobre el número de viviendas en stock desde los inicios de la crisis del 2007, en muchas ocasiones, sobredimensionando su valor hasta el exceso y mezclando cifras sin ningún tipo de rigor. Es evidente que el stock de viviendas aumentó considerablemente en el año 2008, debido a la fuerte bajada de la demanda al iniciarse la crisis financiera, pero convendría aclarar el concepto mismo de stock, su metodología de cálculo, y finalmente su valor real aproximado a fin de no verter a la sociedad española, (y también al resto de europeos), informaciones catastrofistas ajenas a la realidad.
 
El stock de viviendas mide exactamente el número de viviendas de nueva construcción que, estando terminadas, continúan en mercado a la espera de venderse. Esto quiere decir que las viviendas de segunda mano no se contabilizan en el cómputo total del stock oficial, aunque es indiscutible que suponen un “stock” acumulado que afecta significativamente al mercado de vivienda, y por consiguiente, a los precios de los inmuebles. En cualquier caso, el “stock” de vivienda de segunda mano, además de difícil cálculo, es extremadamente variable, pues muchas viviendas de dicha categoría pasan sin solución de continuidad de estar en mercado a estar paralizadas, o no guardan los mínimos requisitos de habitabilidad, (en España existe todavía un parque de viviendas muy antiguo y en muchas ocasiones, en obsolescencia funcional), o se ven afectadas por factores como la localización o la falta de necesidad de sus dueños de ponerlas en mercado, lo que se traduce en la imposibilidad de calcular el número de viviendas de segunda mano que están en mercado en un tiempo concreto.
 
Por el contrario, el stock de vivienda nueva se calcula en base a un procedimiento estricto y que tiene un margen de error mínimo, pese a lo que se diga en determinados medios, empeñados en aumentar el stock aunque no aporten los datos concretos de sus procedimientos y recogida de datos en sus estudios. El I.N.E. es la mejor fuente que tenemos para conocer el stock (ver Nota al pie de este artículo), pues determina el valor de éste en base al número de viviendas terminadas en el año de estudio, (por los certificados finales de obra), así como al stock acumulado del año anterior, a lo que habría que restar, (y esto rara vez se hace en los cálculos gratuitos de determinados medios), las viviendas terminadas destinadas a la autoconstrucción, las cooperativas, comunidades de propietarios, etc., ya que son viviendas terminadas que no engrosan el stock al construirse directamente para su propietario; y asimismo, restar el número de viviendas nuevas vendidas en el correspondiente año objeto del cálculo, (estadística oficial de transacciones inmobiliarias, especificando el número de inmuebles que cambian de manos debido a las ejecuciones hipotecarias).
 
Pero en base a esta metodología de cálculo, también existen importantes márgenes de error, por ejemplo, porque muchas viviendas terminadas que pasan a engrosar el stock de vivienda nueva se conciben para el alquiler, y por tanto, no están realmente en el mercado de venta, y por consiguiente, es un error que se cuenten en el stock. Asimismo, muchas de las viviendas adquiridas por los Bancos por daciones en pago, son vendidas por éstos, pero al ser segunda transmisión, se contabilizan como ventas de segunda mano y no como obra nueva, cuando en realidad son obra nueva y dichas unidades no pasan a restar el stock de vivienda en el procedimiento anteriormente señalado, aumentando erróneamente el stock. Lo mismo se podría decir de las viviendas de promoción pública destinadas al alquiler, o a las viviendas permutadas a propietarios del suelo, que se contabilizan como segunda transmisión, al igual que en el caso de las daciones en pago.
 
Según el I.N.E., a finales de 2009 había un stock de 688.044 unidades, sin descontar el número de ellas que estuvieran en alguna de las condiciones que hemos señalado arriba. En 2010 se vendieron 222.655 viviendas de obra nueva y se terminaron unas 190.000 unidades. De modo que el stock de finales del 2010, sin excluir las viviendas para alquiler y sin sumar las ventas de viviendas adquiridas por los Bancos a promotores con las daciones en pago, (que se han disparado desde la crisis y por tanto no son cifras nada desdeñables), por considerarse segundas transmisiones, sería de unas escasas 650.000 unidades. Y haciendo el cálculo real en base a las consideraciones anteriores, algo menos de 600.000.
 
En posteriores comentarios detallaremos la distribución de dicho stock, pues las asimetrías de la misma explican por qué actualmente ya empieza a subir el precio de los inmuebles en bastantes provincias al mismo tiempo que sigue bajando en otras, sobretodo en la costa mediterránea y la periferia de ciudades como Madrid y Barcelona.
 
  
 
Nota:

Stock t = Stock t-1+ VT t, t-1 – VTNSC t, t-1 – VNV t, t-1 siendo:

– Stock t-1 = Stock de viviendas nuevas sin vender en t-1

– VT t, t-1 = Número de viviendas terminadas entre t, t-1 (Certificados de fin de obra)

– VTNSC t, t-1 = Número de viviendas terminadas entre t, t-1…que no son
susceptibles de ser vendidas en el mercado (viviendas promocionadas
por personas físicas, en régimen de cooperativas, en comunidades de
propietarios, …)

– VNV t, t-1 = Número de viviendas “nuevas” vendidas entre t-1 y t

 

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