Wednesday, 6 July 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

La banca presiona al Gobierno para que mantenga la cláusula de suelo en las hipotecas

Madrid. La banca española anda con la mosca tras la oreja por dos debates que están en la calle y que pueden afectar directamente en las cuentas de resultados, el de las iniciativas para que se devuelva lo cobrado demás por las cláusulas de suelo y la de, todavía de mayor calado, como es el de cancelar la deuda hipotecaria tras la ejecución y el embargo de la vivienda.

Tal es la preocupación en las altas esferas bancarias que el presidente de la Asociación Española de Banca, Miguel Martín, a instancia de las entidades, ha remitido una carta a la vicepresidenta segunda del Gobierno y ministra de Economía, Elena Salgado, en la que viene a decirle al Ejecutivo que no se le ocurra promover ninguna iniciativa para modificar la normativa en ambos casos. “Ante estas cifras resulta innecesario señalar el impacto que puede tener sobre dicho  mercado, y sobre el crédito internacional de nuestro país, cualquier alteración legal o contractual de los créditos que sirven de garantía de los títulos”, deja caer Martín a modo de resumen al final de la misiva.

El contenido completo de la carta es el siguiente:
 
La repercusión de la crisis económica en amplios sectores de la población ha hecho que las relaciones de los bancos con sus clientes particulares haya merecido una especial atención pública, tanto por parte de las organizaciones de consumidores y los medios de comunicación como de los órganos legislativos y judiciales, lo que ha dado lugar a resoluciones e iniciativas que, de confirmarse, pondrían en cuestión el principio de seguridad jurídica y tendrían un impacto muy negativo sobre los títulos y créditos hipotecarios, afectando además muy profundamente a la imagen internacional de nuestros mercados financieros.

Efectivamente, con gran frecuencia, los bancos se han visto enfrentados a una situación muy crítica de su actividad, especialmente en el campo del crédito hipotecario, siendo así que su actuación se ha limitado al cumplimiento de contratos que hasta el surgimiento de la crisis no habían suscitado reservas, o al ejercicio de derechos y facultades reconocidos por el derecho vigente o por los propios contratos.

Un claro ejemplo de esta situación lo constituyen los llamados instrumentos de cobertura del riesgo de interés que las entidades de crédito están obligadas a ofrecer a sus clientes, entre los que se encuentran las cláusulas de techo y suelo de tipos de interés, que protegen al cliente y al banco de una variación excesiva del nivel de los intereses, o los contratos de permuta financiera que, siendo siempre beneficiosos para el consumidor, lo han demostrado especialmente en un escenario de tipos al alza y lo volverían a hacer en un escenario diferente. En todo caso ambos instrumentos, pese a haber merecido una consideración positiva por parte del Banco de España en informe emitido sobre esta materia a solicitud del Senado, están siendo ampliamente cuestionados.

Ello resulta especialmente preocupante en el caso de las cláusulas de suelo, ya que se trata de condiciones avaladas por la normativa vigente incluso cuando no son simétricas (Ley 2/2009, art. 18.2 y O.M. 5.5.1994, art. 7.3), que se han utilizado como un elemento de control del riesgo y de fijación del precio del préstamo y que simplemente establecen un límite del tipo de interés por debajo del cual, dentro del principio de libertad de contratación, las entidades no estarían dispuestas a proporcionar la financiación. La imposibilidad de aplicar estas cláusulas frustraría el equilibrio financiero pactado para la operación y conllevaría un arbitrario y serio perjuicio para las entidades, que a posteriori veían significativa e injustificadamente afectada su cuenta de resultados, en circunstancias como las actuales que ya son especialmente difíciles.

Una reflexión similar surge con la visión crítica que suscita la utilización de las garantías otorgadas por la concesión de los créditos hipotecarios.

Los bancos, desde luego, son plenamente sensibles al problema social y personal que representa la pérdida de una vivienda y por ello realizan los mayores esfuerzos para renegociar las condiciones de cualquier préstamo hipotecario y facilitar su continuidad, a través de periodos de carencia, alargamiento de plazos, etc., antes de proceder a la ejecución de la garantía inmobiliaria, de lo que es buena prueba el bajo nivel de morosidad que, pese a la grave situación económica, sigue presentando el crédito hipotecario a particulares y, dentro de estos supuestos de morosidad, el comparativamente reducido número de casos que termina con la adjudicación del bien al acreedor.

Esta política generalizada no puede, sin embargo evitar que, en aquellos casos en que se constata que el reembolso es inviable, la entidad debe tratar de recuperar su importe a través de la ejecución de la garantía. En tales circunstancias, esta actuación no sólo es legítima sino obligada para proteger la solvencia de la entidad y los intereses de sus depositantes y accionistas.

Desde esta perspectiva deben considerarse también muy desafortunadas las pretensiones de modificar la legislación vigente para establecer la limitación de la responsabilidad del deudor al bien hipotecado, mediante una modificación directa, bien mediante un cambio de normas que rigen la subasta, ya que cualquier iniciativa en este sentido que tuviera carácter retroactivo supondría una modificación inaceptable de las condiciones de los créditos vigentes que atentaría contra la seguridad jurídica, y repercutiría gravemente en la solvencia de las entidades de crédito al limitar de forma muy importante la capacidad de recuperación de sus créditos. Y, en una perspectiva de futuro, constituiría un factor que claramente limitaría el acceso al crédito y lo encarecería de forma importante, restringiendo con ello el acceso a la vivienda, efectos sin duda no deseados que deben valorarse adecuadamente.

Finalmente debe destacarse que este conjunto de riesgos normativos y judiciales que se ciernen sobre las condiciones de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades españolas tiene una especial incidencia sobre los títulos hipotecarios ya emitidos, que quedarían irreversiblemente dañados. Además, los títulos de nueva emisión se verían afectados no solo en su rating sino en las posibilidades y coste de colocación en los mercados en una situación de éstos ya particularmente difícil, como ha puesto de manifiesto una agencia de calificación que advirtió del riesgo de una revisión de las calificaciones en caso de generalizarse el criterio de una reciente y aislada resolución judicial que aceptaba la dación del inmueble como suficiente para el pago de la totalidad de la deuda. A este respecto debe resaltarse la dimensión del mercado de títulos hipotecarios españoles, cuyo saldo vivo se situaba a 31.12.2010 en 524.000 millones de euros, de los que 341.000 millones corresponden a cédulas hipotecarias. Ante estas cifras resulta innecesario señalar el impacto que puede tener sobre dicho  mercado, y sobre el crédito internacional de nuestro país, cualquier alteración legal o contractual de los créditos que sirven de garantía de los títulos.

La AEB considera necesario contribuir con estas reflexiones a una adecuada valoración de la actuación de los bancos en el ámbito del crédito hipotecario, así como de las repercusiones que tendrían, tanto en su cuenta de resultados y solvencia como en nuestros mercados, determinadas iniciativas parlamentarias y decisiones judiciales que proponen modificaciones sustanciales de la regulación de las garantías hipotecarias o que cuestionan la legitimidad de cláusulas contractuales consideradas hasta ahora plenamente válidas.

 

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