Wednesday, 6 July 2022
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Entrevista a Rafael Bueno, socio delegado de la zona Centro de Proinlasa

Proinlasa cuenta con una dilatada experiencia en la promoción, construcción y gestión de activos inmobiliarios. Desde esta posición, ¿cómo valora el momento actual por el que atraviesa el sector?

Es un momento muy duro en el que hay que sortear muchos obstáculos y en el que el trabajo desarrollado tiene un escaso reflejo en la cuenta de resultados. Estimula ver que existe un buen nivel de demanda compradora y que esa demanda será satisfecha en el momento en el que la financiación empiece a fluir, pero es desalentador ver la destrucción del tejido empresarial que se está produciendo en todos los sectores de la economía.

Los bancos y cajas han pasado a ser en estos momentos agentes claves del sector inmobiliario, tanto por las dificultades en la concesión de hipotecas como por el stock inmobiliario que tienen en cartera. ¿Cómo ven desde Proinlasa este creciente protagonismo del sector financiero?

Es el agente que tiene la llave de la solución, pues tiene el producto y la financiación, con lo que actualmente maneja los principales parámetros del mercado: precio y oferta. Las entidades pueden encajar muy bien el producto vivienda-financiación en detrimento del resto de agentes; tanto el vendedor de segunda mano como las empresas promotoras con viviendas terminadas no consiguen clientes con acceso a préstamos hipotecarios, pues sólo acceden a ellos los que compran viviendas a las entidades financieras. Parece razonable pensar que el sector se empezará a normalizar en el momento en que las entidades vendan una parte importante de su stock.

2011 se presenta como un año clave para el sector inmobiliario, tras el cese de la deducción fiscal, ¿sigue siendo una buena idea comprar un piso?

Cuando me hacen esta pregunta, siempre pienso que el que me la hace es un inversor que quiere comparar el inmobiliario con la bolsa, por ejemplo. Personalmente creo que alguien se plantea comprar una vivienda cuando tiene necesidad de hacer uso de ella.

El buen o mal momento para comprar un piso depende de la situación particular y del destino de la vivienda, según mi criterio. Si se quiere especular a corto plazo con la vivienda, evidentemente, no es buen momento.  Si se compra para residir en ella esperando una revalorización a largo plazo, por supuesto que sí y si se desea invertir en vivienda para obtener rendimientos del alquiler, también es un buen momento. En este momento concurre que los precios están más bajos; los tipos de interés, por debajo del 2%, son muy asequibles; existe un gran volumen de oferta y de gran calidad, y el precio del alquiler aumenta, es decir, se están dando una serie de circunstancias en el mercado que nunca se habían producido juntas antes y parece que es un buen momento para comprar, siempre que se consiga financiación y, repito, en función de las circunstancias personales.

¿Qué factores serán claves en la recuperación del sector inmobiliario?

Confianza en el mercado y, sobre todo, financiación. Pero esto para el sector inmobiliario y para toda la economía.

Madrid es una de las regiones donde la recuperación es más visible. ¿A qué cree que se debe?

En Madrid se dan una serie de circunstancias que amortiguan los golpes de la crisis: es la región con menor índice de paro, con una de las mayores rentas per cápita de España y la Administración es más sensible a los problemas de las empresas, y todo esto repercute en que las empresas funcionan mejor y existe una mayor estabilidad en el empleo.

¿Cómo ha cambiado la crisis los criterios de compra de inmuebles? ¿Qué buscan los nuevos compradores de vivienda?

A este sector se le castigó mucho desde los creadores de opinión durante el boom por el elevado ritmo de crecimiento de precios que sufrió, pero existe un importante detalle que no se valoró y es que el precio de una vivienda lo fija la demanda, no la empresa promotora.

Éste es un sector con una elasticidad de precios con respecto a la demanda muy alta y, sin embargo, la elasticidad de precios con respecto a la oferta es muy rígida. Todos hemos visto crecimientos de precios elevadísimos, pero la reducción no lo es tanto; esto se explica por dos razones principalmente: los crecimientos de precio en porcentaje se calculan sobre precios inferiores, lógicamente, por lo tanto, son mayores en número que los descensos, que se calculan sobre cifras más altas. De otra manera, no es lo mismo un crecimiento en precios del 20% que una bajada en precios del 20%. Por ejemplo, a 3.000 €/m² una subida de precio del 20% supone un precio de 3.600 €/m², y la bajada del 20% sobre dicho precio supone un precio de 2.880 €/m². Esto no se explica bien en ninguna de las estadísticas que se publican, que no son correctas. Por otro lado, la reducción de precios tiene un suelo insalvable en la carga hipotecaria, no es posible poner dinero en el momento de vender.

Todo esto lo explico porque el principal criterio de compra utilizado antes era la ubicación y ahora es el precio. Antes se elegía una ubicación y se buscaba el producto que se adaptase al presupuesto previsto y ahora se busca el producto de mayor dimensión que se puede pagar. La situación de la vivienda parece que es indiferente, pues el descuento se mide por el porcentaje sin tener en cuenta el barrio en el que esté la promoción. Es como si el descuento a aplicar fuera el mismo en todos los mercados inmobiliarios de España.

¿Cuál es el perfil de los compradores de inmuebles en la actualidad?

Estamos viviendo una etapa en el que el comprador es experto, como corresponde a un mercado maduro en el que se reducen márgenes y aumenta la competencia.

Aunque hay muchos tipos de compradores, podríamos centrarnos en un comprador que acude a las entidades bancarias y aprovecha sus ofertas de financiación al 100% del precio de la vivienda, que se trata de parejas de entre 30 y 40 años en las que trabajan los dos miembros y que acceden por primera vez al mercado de la vivienda en propiedad. Por otro lado, está volviendo el inversor privado que huye de productos bancarios sofisticados y de un inestable y arriesgado mercado bursátil. y, por último, familias monoparentales que no necesitan una financiación alta.

¿Qué peso tiene el precio en la decisión final de compra de un inmueble? ¿Qué otros factores influyen en ésta?

Como comentábamos antes, el precio tiene gran parte del peso en dicha decisión, la obtención de financiación es la llave y, después, cuentan otros factores como la situación y la calidad de ejecución.

-¿Qué promociones está desarrollando Proinlasa en la actualidad? ¿Qué destacaría de todas ellas?

Actualmente Proinlasa está promoviendo en Madrid, Palma de Mallorca y Valladolid.

En Madrid, «Torreámbar», un edificio de 22 plantas de altura al final de Arturo Soria, en la que se ofrecen viviendas de 1 y 2 dormitorios de un alto nivel de calidades y con muy buenas comunicaciones. El «Edificio Acacias» es la última promoción que quedaba por desarrollar en el Pasillo Verde del barrio de Arganzuela y la única promoción en construcción dentro de la M-30, igualmente se trata de viviendas de 1 y 2 dormitorios de gran calidad. Además, estamos lanzando 3 promociones: «Mirador del Golf» que son viviendas de protección en Valdebebas; «Quinta de Tempranales», viviendas unifamiliares de alta calidad en San Sebastián de los Reyes, y «Villas de tres Cantos», unifamiliares también en el municipio de Tres Cantos.

En Palma de Mallorca se ofrecen viviendas terminadas de 1, 2 y 3 dormitorios con un diseño de vanguardia y unas magníficas zonas comunes en «Son Dameto Parc»; viviendas de 2 y 3 dormitorios en el «Edificio Manacor», que dispone incluso de una zona de spa, y el próximo lanzamiento del «Edificio Jazmín», una promoción de viviendas con grandes terrazas, áticos y bajos con jardín, situado muy próximo al centro de la ciudad.

Y, por último, en Valladolid, la promoción «Edificio Panaderos», junto a la zona de soterramiento del AVE, en la zona con más futuro del municipio, donde se está desarrollando un magnífico proyecto del arquitecto Rafael de la Hoz en el que se venderán viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios. Y, en Arroyo de la Encomienda, el municipio en el que IKEA está implantándose en Castilla y león, hay 2 promociones en desarrollo: «Residencial Nobel» en vivienda protegida y «Veganova», un innovador proyecto de lofts en Valladolid.

Información adicional:

Proinlasa (Proyectos e Inversiones Lasa Servicios Inmobiliarios S.L) -empresa dedicada a la promoción, construcción y gestión de productos inmobiliarios- cuenta con una plantilla multidisciplinar comprometida con la calidad tanto en el diseño como en la ejecución y en su relación con los clientes.
Gabriel Lasa, presidente de Proinlasa, puso en marcha la compañía en 2004 tras la escisión de Filasa, que cuenta con una experiencia en el sector de más de 50 años. En la actualidad, Proinlasa tiene cuatro delegaciones: Centro, Castilla y León, Islas Baleares y País Vasco.

En 2005, Proinlasa comenzó su expansión internacional, principalmente en Europa del Este (Polonia, Rumania y Bulgaria), especializándose en tres áreas de negocio: urbanismo (desarrollo de suelo), promoción inmobiliaria y patrimonio.

Rafael Bueno. SOCIO DELEGADO ZONA CENTRO Proinlasa

Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales, especialidad Comercialización por la UCM y  Executive MBA Instituto de Empresa

– VICEPRESIDENTE de la Junta de Compensación del A.P.R.08.01«Calle Cantalejo»

– VOCAL de la Comisión de Vivienda de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid)

– VOCAL de la Comisión de Suelo de ASPRIMA

Comenzó su carrera profesional en el sector inmobiliario en 1994 en ONCISA (CORPORACIÓN ONCE): como Adjunto al Responsable de promociones, donde se ocupó de la comercialización a pie de obra de promociones de vivienda de obra nueva, estudios de mercado para uso residencial, colaboración en el proceso de captación de suelo.

Desde 2006 es Socio Delegado Zona Centro en Proinlasa, donde es miembro del Comité de Dirección; presidente del Comité de Marketing; responsable de la estrategia de marketing y comunicación de la empresa; responsable de la cuenta de explotación de la Unidad de Negocio «Delegación Centro»; responsable de la Gestión de las promociones y el suelo de la Delegación; responsable de la captación, negociación y compra de suelo de la Delegación, y dirección de los miembros de Staff (DJur, DTec, DFin) en Delegación Centro.

Antes, entre Julio 2004 y diciembre 2005 fue Director de Promociones en Proinlasa, siendo responsable de la coordinación de las distintas Delegaciones de la empresa en la comercialización de promociones; coordinación de la imagen corporativa; propuesta de producto y de precios de venta, y reporte a la Dirección General.

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