Monday, 8 August 2022
Publicidad

Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

La Vacuna de ShreK (1): más allá de la ciénaga

Alcobendas (Madrid).  La metáfora (1) de Bernardos (2) es muy fecunda y por ello puede extenderse en varias direcciones. Hoy hablaremos de la “vacuna” de Shrek es decir, de aquello que puede impedir que el inmueble “vacunado” caiga en la ciénaga de los inmuebles con una mínima deseabilidad (3).

Ya que según hemos visto muchos de los inmuebles no van a tener demanda durante mucho tiempo, y eso a pesar de su posible bajo precio de venta, se puede plantear ahora si no podría haber una cura milagrosa para ellos o una prevención adecuada para otros. La respuesta es que, para los primeros, no hay cura milagrosa ni solución que no sea muy amarga, pero para la segunda pretensión, la respuesta es en cambio positiva. La vacuna inmobiliaria existe y es tanto más eficaz cuanto más pronto se ingiere. De élla hablaremos en esta serie de artículos.

Dificultades con la vacuna

La vacuna es eficaz y muy útil pero no está exenta de problemas. El primer lugar está el de su extensión o aplicabilidad. Como hemos dicho, el objeto de la misma no es todo el mercado inmobiliario existente sino tan sólo una parte del mismo: hay por tanto inmuebles para los que la vacuna será implanteable.

¿Cuáles serían en cambio los posibles beneficiados? Pues inmuebles a los que preventivamente podría aplicárseles la vacuna, lo que nos lleva a inmuebles, o todavía no urbanizados –como pueden ser determinadas urbanizaciones por ejecutar- o no construidos –inmuebles en proyecto- o a inmuebles ya construidos pero a los que el proceso de rehabilitación les va a cambiar radicalmente algunas de sus características básicas –como pueden ser edificios antiguos de oficinas que se convierten en edificios rehabilitados para el mismo uso o quizás naves industriales reconvertidas en áreas comerciales, etc.

La vacuna tiene también efectos temporales y, aunque largos, sus periodos de eficacia no son eternos, La vida útil del edificio pone pues límites a su eficacia duradera.

La vacuna, para que siga siendo eficaz necesita de un uso y mantenimiento adecuado –las dosis de recuerdo de las vacunas médicas- y, periódicamente, debe de mantenerse mediante el “entretenimiento” planeado.

Advertimos además que la vacuna no tiene una efectividad 100% pues el mejor inmueble –incluso con la mejor certificación de calidad posible- puede ser afectado posteriormente por alguna modificación repentina de su ambiente, naturaleza o condiciones iniciales. Si bien raros, esos casos se presentan a veces. Repárese por ejemplo en la dramática caída en la ciénaga de los inmuebles en primera línea de la playa construidos en épocas anteriores a la entrada en vigor de la vigente Ley de Costas, situados dentro de la línea de protección marítimo-terrestre; o los solares clasificados como urbanizables, en distinto estado de urbanización, tras la nueva Ley del Suelo Estatal, sobre los que ha caído unas normas de valoración terrible; o los construidos en un lugar que luego sea elegido para la instalación de determinadas edificaciones con un fuerte rechazo social; o los construidos en urbanizaciones recién ejecutadas con algunos bloques edificados y el resto no, con escasas posibilidades de ser completadas; etc.

Además, está el problema del coste pues la vacuna no es gratuita. Y aunque sus costes pueden llegar a ser admisibles, sobre todo si se suministra al principio, no hay duda de que un inmueble vacunado tiene un mayor coste inicial de elaboración. Más adelante, cuando hablemos de los costes de uso y mantenimiento – de la terotecnología- se verá que, en cambio, la vacuna tiene un efecto maravilloso a largo plazo, como es que el coste total (4) es inferior que si el inmueble no hubiese sido “vacunado”.

Estas son las principales dificultades de la vacuna. En los siguientes artículos señalaremos sus potencialidades.

¡Siga pues con cuidado… y acepte que el Camino de Shrek, no es irremediable!

Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net

Notas:

(1) La metáfora es una figura de significado del lenguaje, que consiste en identificar una cosa de la que se está hablando, con un término (o frase) imaginario / a, en virtud de una semejanza, también real o imaginaria, que se propone entre ellas.

(2) Se trata del profesor Gonzalo Bernardos, catedrático de Economía de la Universidad Autónoma de Barcelona; autor al que le oí por primera vez el uso de esta metáfora: La ciénaga de Shrek, para referirse a los inmuebles para los que la disminución del precio de venta no dispara, por razones muy diversas, la conducta de compra del posible comprador.

(3) Hemos tratado de este asunto en la serie La Ciénaga de Shreck, que el lector puede encontrar en este mismo periódico.

(4) Hace al menos cincuenta años que apareció en USA e Inglaterra, la preocupación por el control de gastos totales de los inmuebles y se publicaron los primeros textos sobre la terotecnología o ciencia del control de los costes totales de un edificio a lo largo de su vida útil, si bien en esos momentos se aplicaba especialmente para la determinación de los materiales y diseños más económicos a utilizar en función de su coste de instalación y mantenimiento a largo plazo. Hoy esta preocupación es una de las más importantes, pero el interés principal ha derivado no hacia el control de costes sino hacia la maximización de la deseabilidad del inmueble por parte de sus posibles compradores. (Lo cual incluye, el coste a largo plazo más racional, por supuesto).

- Publicidad -

CONTENIDOS DE PORTADA

- Publicidad -
Publicidad

CONTENIDOS RELACIONADOS

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del Tiempo Urbanístico

La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad...

Àticos, los activos blindados del sector inmobiliario

Madrid es una de las ciudades donde estas propiedades son más...