Wednesday, 10 August 2022
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Supercompetencia, otro aspecto emergente del mercado inmobiliario

Alcobendas (Madrid). En el mercado en el que estamos van surgiendo otras iniciativas que aún siendo muy diferentes de los Supergrupos inmobiliarios a los que hemos venido haciendo referencia en las dos series de postales tituladas Superinmobiliarias y la Reina Roja Inmobiliaria, tienen en común con aquellos, su carácter de competidor extremo, en el mercado inmobiliario en el que ya nos encontramos.

Su carácter extremo se deriva del nuevo modelo de negocio que han puesto en el mercado determinados actores muy poderosos. Este es el caso actual de las Entidades de Crédito, y la comercialización que están emprendiendo, de los inmuebles que se adjudicaron tras diversas incidencias con sus antiguos propietarios.

Y este es el fenómeno emergente: las entidades de crédito están acumulando un enorme número de inmuebles; las entidades de crédito se disponen (algunas ya están en ello) a venderlos a través de diversos canales y vehículos y el tamaño, los medios y el Conocimiento que hay detrás de todo ello alterarán profundamente la competencia en la venta de propiedades, en muy pocos meses.

Como siempre ha habido bancos que han vendido sus inmuebles a través de sus sucursales o de sus inmobiliarias asociadas, acudiendo a subastas, vendiendo paquetes a inversores especiales, etc., que eso vuelva a ocurrir no nos puede extrañar ahora. Quizás, sólo podría abrumarnos el enorme volumen que esta vez han adquirido los inmuebles que están y estarán a la venta a través de los Bancos o Cajas… pero no, en la situación actual hay algo más preocupante que su enorme tamaño. Esta vez, al tamaño, los Bancos o Cajas acompañan otra serie de aditamentos a su conducta comercial que a las inmobiliarias pequeñas –la gran mayoría- nos debería obligar a meditar y mover a la acción consecuente. Los principales y más evidentes son: la conducta colectiva del sector bancario, los múltiples canales de venta, los múltiples puntos de comercialización, la fijación del precio y la financiación asociada.

Empezaremos por el final:

a) La financiación asociada.

Los inmuebles adjudicados se venderán con financiación particularizada. Y aunque cada entidad lo presentará en la forma que considere mejor, véase aquí una muestra:

La entidad reserva para los compradores de estas viviendas su mejor oferta hipotecaria: financiación a Euribor (la referencia más utilizada para fijar el precio de las hipotecas en España) más 0,50 puntos porcentuales, sin comisiones y con un plazo máximo de 40 años. Hipotecas con esta duración se pusieron muy de moda hace un par de años, pero casi han desaparecido desde que empezó la crisis. (1)

Pero lo mejor es esto:

Considerado el fuerte descuento, que puede llegar a un 40 % sobre el precio que pagó el antiguo propietario, la Caja puede financiar hasta el 100% el coste de adquisición del activo sin que el crédito supere el 80% del valor de la vivienda (1).

Y ahora una pregunta: ¿Cómo vamos a competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres, a precios de mercado, y luego tenemos que buscar la hipoteca en alguna entidad, para nuestros clientes compradores, y sufrir una valoración de la tasadora recomendada por la propia entidad financiera?

Quizás no todas las entidades proporcionen financiación a todos sus inmuebles adjudicados y no por el precio total pero el anuncio de la segunda caja española es un aspecto a no olvidar… porque pudiera marcar una tendencia.

b) La fijación del precio.

Aunque es seguro que no todas las entidades tendrán la posibilidad de hacer bajas tan espectaculares ni en todos sus inmuebles, la dirección señalada por la segunda caja española es algo a tener en cuenta y en este sentido parece razonable apuntar que el precio del inmueble adjudicado se rebajará por la entidad de crédito para su puesta a la venta.

Caja Madrid ha lanzado una campaña para vender los inmuebles que acumula en su balance con un descuento que puede llegar al 40% (1).

Y la segunda pregunta: ¿Vamos a poder competir contra esto los que captamos en el mercado de inmuebles libres a precios de mercado? ¿Podremos captar con un 40% de descuento del precio inicialmente establecido por los propietarios?
……………..
Continuará; mientras tanto ¡siga con cuidado!

Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

Nota:
(1) Leído en el artículo de Michela Romani, titulado Caja Madrid vende y financia pisos con descuentos de hasta el 40%; publicado en la página 9 del Suplemento Madrid , del periódico Expansión el 05/05/2009. Uno de sus titulares interiores es también explícito: La entidad financiará hasta el 100% del precio de compra rebajado del inmueble.

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