sábado, 13 abril 2024
InicioEconomía y NegociosEstudios e InformesJones Lang LaSalle: Análisis...

Jones Lang LaSalle: Análisis del mercado inmobiliario terciario de Barcelona durante el primer semestre de 2009

 

Barcelona.  La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle ha hecho públicos hoy sus datos sobre el mercado inmobiliario terciario de Barcelona para el primer semestre del año, analizando los mercados logístico e industrial y el mercado de alquiler e inversión de oficinas, de lo que se destaca lo siguiente:

Mercado de alquiler de oficinas:

- Advertisement -

o La contratación repunta un 75% entre abril y junio respecto al trimestre anterior
o Cuarto trimestre de descenso consecutivo de precios de alquiler, totalizando un 10% de bajada durante la primera mitad de 2009 en zona Prime
Como consecuencia de la situación económica, los precios de alquiler de oficinas en Barcelona continúan su descenso por cuarto trimestre consecutivo desde el verano de 2008. La presión del crecimiento de la oferta y una demanda que continúa mostrando menor actividad que la media de los últimos años, contribuyen a esta tendencia. Durante el período abril-junio el descenso medio se situó en el 3,85% mientras que en la zona Prime la bajada ha sido del 4,26%, acumulando en el semestre una caída del 10,26%.

En relación a la oferta de edificios de oficinas para alquilar en la capital catalana, la tasa media de disponibilidad ha aumentado del 8,51% al 8,95%. En todas las zonas ha ascendido ligeramente menos en la zona Prime donde descendió medio punto hasta situarse en el 4,33%.

Durante el segundo semestre del año quedan por entregar más de 180.000 m² de oficinas en Barcelona, el 50% en la nueva zona de negocios de Gran Via Sur, el 16% en la zona del 22@, el 31% en Periferia (mayoritariamente Sant Cugat) y sólo el 3% en centro ciudad. Proyectos tan emblemáticos como Torre Realia BCN en Plaza Europa y propiedad de Realia o Distrito 38 en el Paseo de la Zona Franca propiedad de Gesmadrid verán la luz el próximo trimestre.

La demanda se ha materializado en 75 operaciones aproximadamente, un 50% más que el trimestre anterior. Cabe destacar que de éstas, 21 han sido de más de 1.000 m², muy por encima de la media de los últimos trimestres, tal vez provocado por la flexibilidad que muchos propietarios han empezado a mostrar. Además, hemos visto por primera vez en un año una operación de pre-alquiler, concretamente un ‘llaves en mano’ para la empresa de publicidad Bassat Ogilvy en 22@ de 5.458 m², asesorada por Jones Lang LaSalle.

En cuanto al tipo de operaciones, el 77% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 23% en venta. La zona de Periferia ha sido donde mayor contratación se ha producido, con un 30% de la superficie contratada, seguida de Secundaria con un 28%.

El volumen de contratación alcanzado durante el segundo trimestre de 2009 ha sido de 60.100 m², un 75% más que el trimestre anterior y un 22% menos que el mismo trimestre del año pasado. En lo que llevamos de año, el volumen de contratación acumulado asciende a 94.300 m², un 44% menos que el primer semestre de 2008.

Roser Rodriguez, co-directora de agencia oficinas Barcelona comentó: “Parece que los propietarios han entendido el mensaje de flexibilidad que pedían las compañías para poder estudiar un traslado en un momento como el actual. Esto ha hecho que muchas compañías se planteen un traslado para ampliar o reducir espacio, ya que ven una oportunidad de ahorro de costes además de mejora de sus instalaciones actuales.”

Mercado de inversión de oficinas:

o 303 millones de euros transaccionados en el semestre, un 25% menos que durante el mismo período del año anterior
o El 43% de este volumen corresponde a operaciones de sale & leaseback y el 32% a adjudicaciones de entidades financieras
Durante el segundo trimestre del año la demanda para edificios de oficinas en inversión en Barcelona fue protagonizada por los inversores privados y family offices que materializaron el 100% de las operaciones. El parámetro clave de estas operaciones ha sido la repercusión, puesto que ha primado frente a la rentabilidad para la compra de activos de menor volumen pero muy bien ubicados.

La prioridad sigue siendo la búsqueda de activos en rentabilidad, con inquilinos solventes y de primer nivel y contratos de larga duración. En ubicaciones muy céntricas los inversores locales están dispuestos a asumir parte del riesgo de comercialización.

La mayoría de fondos internacionales siguen estando activos y por el contrario los nacionales continúan inactivos y sin previsión de apertura. Hay que destacar que los fondos core están centrados en la busqueda de activos en centro ciudad, mientras que los fondos oportunistas analizan operaciones fuera de Barcelona.

Con respecto a la oferta de edificios de oficinas para inversión, en el mercado de Barcelona, la mayoría de éstos continúan a precios alejados de las rentabilidades que están dispuestos a pagar los inversores. Si el objetivo es la venta, los precios sin duda deberán ajustarse.

Si bien, hay varios edificios vacíos en venta principalmente en la Periferia, zona en la que también se observan la mayoría de las oportunidade de sale & leaseback, por el momento en Barcelona no han aparecido oportunidades de inversión que cumplan con todos los requisitos que los inversores solicitan.

El volumen total de operaciones de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó durante el segundo trimestre del año 121 millones de euros en 7 transacciones de menos de 20 millones de euros cada una. La cifra  acumulanda para el  período enero-junio de 2009 asciende a 303 millones de euros, un 25% menos que el primer semestre del año anterior. Del total de las transacciones, el 43% corresponde a operaciones de sale & leaseback y el 32% a adjudicaciones de entidades financieras. El 25% restante corresponde a operaciones de inversión tradicional.

Según Jones Lang LaSalle, las rentabilidades se han mantenido estables este trimestre, a excepción de la Periferia, donde han aumentado ligeramente. Las rentabilidades mínimas de los mejores edificios en Prime se sitúan en el 6,25%. En el CBD, las rentabilidades se encuentran entre el 6,50%-7,00% y en la zona Secundaria oscilan entre 6,75%-7,25%. Periferia continúa una tendencia alcista situándose en 7,50%-8,25%.

Según destaca Xavi Cotet, director adjunto de inversión de Jones Lang LaSalle en Cataluña: “En lo que llevamos de año se han cerrado en Barcelona un total de 10 operaciones de inversión en edificios de oficinas. En este sentido, se confirma la tendencia del interés que sigue teniento este mercado pese a que los volumenes transaccionados han sido inferiores a los de años anteriores.”

Mercado industrial y logístico:

o Barcelona absorbe 62.000 m2 en lo que va de año en zona Prime
o El descenso del consumo ha provocado una bajada natural en la demanda de operadores logísticos
En la zona Prime de Barcelona ha habido un incremento de la oferta disponible de aproximadamente 100.000 m² debido a la entrega de nuevas naves industriales y logísticas. A esto se añade que muchos de los operadores y usuarios han liberado espacio y stock como consecuencia de políticas de racionalización de espacio.

De los 100.000 m² de nueva disponibilidad en la 1ª Corona, el mercado ya ha absorbido 62.000 m² en operaciones por encima de los 10.000 m² lo que confirma que a pesar de la crisis, la disponibilidad no se verá aumentada en exceso.

En lo que se refiere al sector logístico, que había sido un valor refugio durante el año pasado, ha empezado a tener síntomas de de debilidad. Durante 2009 se han cerrado en Barcelona cuatro operaciones significativas: Redur, que ha instalado su nueva plataforma logística de 13.000 m² en la Zona Franca en una operación asesorada por Jones Lang LaSalle, Mollenbergnatie que ha alquilado una plataforma de 26.000 m², Schenker que ha arrendado una nave de 11.000  m² y la ampliación en 12.000 m² por parte de Scheneider en Sant Boi del Llobregat.

El descenso del consumo ha propiciado una bajada natural en la demanda de operadores logísticos que han visto como su actividad disminuía debido a la íntima relación que existe con el consumo. Este descenso se puede ver compensado con la externalización de la logística de las empresas debido a una reducción de costes y con la ampliación del puerto de Barcelona que provocará un aumento de la demanda logística y que estará operativa a partir de 2011.

En lo que se refiere al sector industrial, se ha producido un cambio en la tipología de operaciones. La mayoría se han cerrado en régimen de alquiler, destacando una nueva fórmula que cada vez adquiere mayor importancia debido a las dificultades de financiación, el alquiler con opción a compra. La fortaleza de la demanda de compra se ha visto transformada en un protagonismo casi exclusivo de la demanda de alquiler.

Según los datos de Jones Lang LaSalle, el descenso en la contratación de naves industriales y logísticas provocará un aumento en la disponibilidad y se traducirá en una mayor presión a la baja en los precios de alquiler. Durante el primer semestre de 2009 y con respecto al mismo período del año anterior, las rentas en la primera corona han bajado un 6,59% situándose en 8,5 € /m²/mes. Se estima que durante 2010 las rentas bajarán entorno al 6% para mostrar síntomas de recuperación durante el 2011.

Mercado de inversión industrial y logístico:

o El mercado sigue mostrando oportunidades para productos que no presenten riesgo: localización, inquilinos seguros y rentas a largo plazo
La falta de liquidez en el mercado de inversión logística se debe a que parte del volumen destinado al sector logístico por los inversores ha sufrido un trasvase para destinarse casi exclusivamente al sector de oficinas. A pesar de esta falta de liquidez, existen inversores oportunistas en el mercado logístico de Barcelona que buscan plataformas estratégicas en cuanto a localización, rentas e inquilinos. No obstante, piden grandes descuentos en aquellos inmuebles en los que perciben cierto riesgo.

Según Luis Guardia, director de industrial y logística de Jones Lang LaSalle en Cataluña: “Los fondos institucionales y los «private equity investors» continúan en activo, pero sin embargo piden rentabilidades más altas y se están centrando en productos de calidad cercanos a los núcleos principales para evitar los riesgos por alquileres”.

Las rentabilidades en este primer semestre de año continúan con su tendencia alcista situándose entre 7,75 – 8 %, lo que equivale a un incremento de 1,65% respecto a 2008.

 

- Advertisement -

Comparte las Noticias en tus Redes Sociales

Síguenos

- Publicidad -

CONTENIDOS DE PORTADA

- Publicidad -

CONTENIDOS RELACIONADOS

Compromisos electorales frente a la realidad de ejecución en materia de vivienda

La política de vivienda en España enfrenta desafíos significativos en cuanto...

Las agencias inmobiliarias protestan por la marginación del Gobierno

FADEI, la patronal del sector inmobiliario español, denuncia la “marginación” de...