Thursday, 18 August 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

BNP Paribas Real Estate: Informe del Mercado Inmobiliario de Sevilla junio 2009

La desaceleración económica se traslada al mercado inmobiliario de Sevilla

Todos los segmentos terciarios registran una mayor disponibilidad de inmuebles y un descenso de precios

 Los usuarios de OFICINAS buscan una mejora de las rentas o de las condiciones. El volumen de contratación retrocede un 32%.

 En LOCALES COMERCIALES descienden las rentas medias (-12%) y aumenta la disponibilidad en todas las zonas. Los precios de venta retroceden un 13% de media.

 Los promotores de desarrollos INDUSTRIALES prácticamente abandonan los proyectos ‘a riesgo’. Aumentan los espacios disponibles a precios más asequibles.

 Para el INVERSOR inmobiliario local, los locales en zona ‘prime’ son los activos preferidos. Casi desaparece el interés por el SUELO, salvo para promover vivienda protegida.

Mercado de Oficinas

En la coyuntura económica actual y al igual que en el resto del país, los usuarios en Sevilla intentan optimizar sus oficinas —el segundo coste en la cuenta de resultados de una empresa—, y lo hacen negociando rentas más económicas o buscando mejores ubicaciones y/o calidades por el mismo precio. También son frecuentes las reubicaciones a superficies menores, según el informe sobre el mercado inmobiliario de Sevilla elaborado por el Departamento de Research de BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es), división inmobiliaria del grupo BNP Paribas, antes Atisreal.

En 2008 se contrataron en Sevilla 20.300 m2 de oficinas, un 32% menos que el año anterior, y se incorporaron más de 96.400 m2 de nueva superficie, más de la mitad en las zonas descentralizadas de la ciudad. Por la combinación de ambas variables, el stock disponible prácticamente se ha duplicado, pasando de 72.000 m2 a 136.000 m2.

La tasa de disponibilidad se sitúa ahora, por tanto, en el 12% —cinco puntos porcentuales más que en 2007—, un valor que permite hablar de un mercado con sobreoferta que, consecuentemente, ejercerá una presión a la baja en los precios. Para intentar paliar esta situación, no obstante, un tercio de la nueva oferta prevista entre 2009 y 2011 —100.000 m2 de los 300.0000 m2 proyectados— se encuentra paralizada.

En 2008 se ha registrado en Sevilla y su área metropolitana un descenso significativo de las rentas, entre el 10% y el 20%, dependiendo de la zona y el inmueble. La renta máxima se ha alcanzado de nuevo en la Avenida de la Palmera (22 euros/m2/mes), aunque incluso en esta arteria y la zona CBD a la que pertenece —la más representativa y solicitada— se han registrado descensos del 12% de las rentas medias. Las rentas más bajas se sitúan en Periferia (6 euros/m2/mes), donde han descendido un 14% respecto a 2007.

BNP Paribas Real Estate prevé que superen este difícil momento de mercado los productos de buena calidad y/o ubicación, en detrimento de la oferta de segunda mano en edificios mixtos.

Locales y centros comerciales

El cierre de negocios y las escasas aperturas han provocado un aumento de la disponibilidad de locales y un descenso de las rentas medias en todas las calles comerciales de Sevilla, que han sido especialmente evidentes en los ejes de segunda y tercera línea comercial.

En la zona centro, Avenida de la Constitución y Plaza Nueva registran un 100% de ocupación —beneficiadas por la apertura del metro-tranvía— mientras que O’Donnell y las perpendiculares a Tetuán y Sierpes sufren el cierre de operadores, que ha provocado que su disponibilidad supere el 10%.

En la zona de Los Remedios, los operadores han recuperado el interés por Avenida República Argentina y Avenida Virgen de Luján, que tienen una disponibilidad de entre el 7% y el 9%. Asunción, la arteria más comercial de la zona, ha sufrido un importante retroceso por las obras de peatonalización.

En la zona de Nervión, la Avenida Luis de Morales sigue siendo el eje más demandado, lo que sitúa su disponibilidad en menos del 2%. El resto de las calles de la zona han registrado una disponibilidad de en torno al 8-10%.

Los precios medios de alquiler han descendido de forma generalizada en todas las zonas durante 2008. Por término medio, las rentas han retrocedido un 12% respecto al año anterior, aunque las variaciones más significativas se han registrado en la calle Asunción (-25%) y O’Donnell (-30%), y tan sólo en Avenida de la Constitución se ha dado un ligero aumento del 4%.

Las rentas medias y altas más elevadas —más de 800 y 1.500 euros/m2/mes, respectivamente— se han observado en la zona centro. En el resto, las rentas medias han oscilado entre 200 y 300 euros/m2/mes. Los precios de venta, por su parte, han registrado un descenso medio del 13%.

En cuanto a Centros y Parques Comerciales, destaca la apertura del Parque Comercial Cavaleri, que comercializa BNP Paribas Real Estate. Los operadores de este tipo de complejos han parado prácticamente sus planes de expansión, lo que ha ralentizado el desarrollo de nuevos proyectos.

Mercado industrial y logístico

La demanda ha adquirido más peso en la negociación en el mercado industrial y logístico de Sevilla y su área metropolitana, lo que se ha traducido en un claro descenso de los precios de este tipo de instalaciones, tanto de venta como de alquiler. Tradicionalmente la oferta de naves logísticas de ocupación inmediata ha sido muy escasa, pero a lo largo de 2008 ha aumentado su disponibilidad y, en general, la de todas las zonas y todo tipo de inmuebles industriales.

En este contexto, los promotores prefieren esperar una demanda ‘llave en mano’ y/o mejores condiciones económicas que acometer ahora proyectos a riesgo. Así, los cerca de 5 millones de m2 brutos de proyectos industriales y logísticos previstos para los próximos tres años, han ralentizado sus desarrollo e, incluso, se han paralizado.

El mercado de alquiler ha pasado de tener pocos espacios a precios asequibles a registrar precios cada vez más bajos y un aumento de la oferta realmente atractiva, que hasta ahora no existía.

Mercado de Inversión y Suelo

En el mercado de inversión, se empieza a encontrar oferta y demanda  de inmuebles de uso terciario en rentabilidad. Los locales comerciales ubicados en primeras líneas y con inquilinos seguros son los que más atraen a los potenciales inversores.

En cuanto al suelo, incluso el interés por la promoción de vivienda protegida que se detectaba el año anterior se ha ralentizado e, incluso, paralizado. El acceso a la financiación por parte de promotores y constructores se ha visto más limitado durante 2008, y todavía no se han puesto en marcha ninguno de los grandes desarrollos de suelo que había previsto el PGMOU de Sevilla.

 

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