Wednesday, 10 August 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

Atisreal: Mercado de Oficinas de Bucarest

Muchos de los desafíos que surgieron en el último semestre de 2008 se han hecho más evidentes al principio de este año, en un contexto de debilitamiento del mercado de alquiler y de importantes limitaciones para promotores e inversores institucionales.

El primer trimestre de 2009 ha traído un aumento de la disponibilidad del especio de oficinas, como consecuencia de la reducción de la demanda y del incremento del volumen de oferta.

Al final del primer trimestre de 2009, la superficie disponible era de 115.000 metros cuadrados sobre  un total de 1,95 millones de metros cuadrados. Aproximadamente 45.000 metros cuadrados de oficinas se finalizaron en los tres primeros meses de 2009, un 25% menos que en el primer trimestre de 2008 por la demora de varios proyectos.

Relocalizaciones: la fuerza impulsora de la demanda

A la demanda corresponde el cambio más sustancial en el mercado de oficinas, pues se limita, básicamente, a los inquilinos que ya están presentes en el mercado. El aumento del espacio de oficinas disponible favorece que algunos usuarios consideren la alternativa de trasladar sus oficinas a edificios y/o zonas más atractivas y beneficiarse de un ahorro de costes y de cláusulas contractuales más favorables. La primera opción, no obstante, sigue siendo la renegociación de la renta del espacio que ocupan. Otro aspecto reseñable es la práctica desaparición de la figura del prealquiler. El grueso de la demanda, por otra parte, corresponde a pequeñas y medianas empresas, mayoritariamente de servicios públicos y servicios médicos privados.

La superficie de oficinas alquilada en el primer trimestre de  2009 (alrededor de 51.000 metros cuadrados) ha sido un 35% inferior que en el mismo período de 2008, y continúa la tendencia descendente iniciada en el segundo semestre del pasado año.
 
Como resultado, la tasa de desocupación total ha aumentado del 4,5% del cuarto trimestre de 2008 al 6% de finales del pasado trimestre. Para los mejores inmuebles, la tasa de disponibilidad es del 2,5%.

Los propietarios se muestran más flexibles

Los propietarios, conscientes de la fuerte competencia,  empiezan a adaptar su oferta a los requisitos de los inquilinos. Los propietarios de edificios antiguos y los promotores de nuevos proyectos situados en zonas menos atractivas se han vuelto especialmente flexibles en las negociaciones.

En el caso de los inquilinos que buscan amplios espacios de oficinas y a largo plazo, los propietarios pueden llegar a concederles un periodo de hasta seis meses de alquiler gratuito. Las bonificaciones comienzan además a ser una práctica habitual.

Aunque algunos propietarios se muestran reacios a arrendamientos por períodos inferiores a los 5 años, el alquiler a 3 años se ha convertido en una opción barajada por algunos promotores que se anticipan a la revitalización del mercado y a un futuro incremento de las rentas. 

El arrendamiento por 3 años, cada vez más frecuente debido a las dificultades de las empresas a la hora de predecir la evolución de su actividad, es específico en sub-contratos y renovaciones.

Las rentas continúan su tendencia a la baja

Los precios de alquiler han continuado su tendencia a la baja, en un contexto de acentuada contracción de la demanda y un aumento de la superficie disponible. Las rentas han caído entre un 5% y un 10% para todo tipo de edificios y en todas las áreas de la ciudad. En el primer trimestre de 2009, el precio medio de alquiler de edificios ‘prime’  osciló entre 20-21 euros / m² / mes.

Previsiones: se mantendrá la presión a la baja sobre los alquileres

La caída de la demanda y la nueva oferta prevista de realización en 2009 (400.000 metros cuadrados) mantendrán la presión a la baja sobre el nivel de las rentas, aunque a un ritmo menor que en 2008 por la resistencia de los propietarios, que en muchos casos han alcanzado el nivel límite de rentabilidad de sus inversiones.

No obstante, el volumen de nueva oferta prevista puede sufrir variaciones debido a la ralentización de algunos proyectos. El alto nivel de incertidumbre del mercado puede desalentar a los promotores en lo que respecta a la oferta prevista para 2010-2011.

 

 

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