Monday, 8 August 2022
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Atisreal: Informe del Mercado de Oficinas de Europa, Primer trimestre de 2009

La caída de las rentas ‘prime’ subraya que la crisis avanza desde la periferia y alcanza ya los distritos de negocios de las principales ciudades europeas.

Barcelona (-68%) y Madrid (-65%) sufren las mayores caídas en la contratación de oficinas en Europa.

La inversión en la zona (-78%) retrocede por sexto trimestre consecutivo.

 

Mercado de Usuarios

Si se compara con el retroceso del mercado de inversión, los descensos que se registran en el mercado de usuarios son de naturaleza más gradual, según el informe sobre el mercado de oficinas europeo elaborado por el departamento internacional de estudios de mercado de Atisreal (www.atisreal.es), filial de BNP Paribas Real Estate, con datos de 19 ciudades europeas —20 en el caso del mercado de inversión—. Las compañías que buscan reducir costes trasladándose a oficinas más económicas permiten que la actividad continúe, aunque se haya ralentizado en todas las ciudades europeas analizadas. De hecho, la demanda de oficinas de menor coste se mantiene alta, aunque muchas empresas esperan aún un nuevo descenso de las rentas que les garantice una mejor posición negociadora.

Los precios de alquiler en las zonas prime han empezado a disminuir en casi todas las ciudades europeas durante el primer trimestre de 2009, siguiendo la estela del centro de Londres, precursor de la bajada de las rentas desde el tercer trimestre de 2008. Los propietarios han tomado conciencia de que el nivel de rentas de 2008 es insostenible con la actual situación económica, y han empezado a aceptar una rebaja del precio de los alquileres y un incremento de los incentivos.

En el lado de la oferta, la tasa de desocupación ha seguido aumentado en muchas ciudades europeas. La oferta en construcción se está reduciendo y los promotores están tratando de ralentizar la llegada de nuevos proyectos al mercado para evitar el incremento de la oferta.

Disminuye el volumen de absorción

En el conjunto de las 19 ciudades europeas analizadas, la ocupación de superficie de oficinas alcanzó los 1,3 millones de m² durante el primer trimestre de 2009, un 33% y un 37% menos que en el cuarto y el primer trimestre de 2008, respectivamente, lo que subraya la ralentización general del mercado de usuarios de oficinas en Europa.

La absorción está cayendo en todas las ciudades europeas en comparación con el primer y el cuarto trimestre de 2008, especialmente en Barcelona (-68%), Madrid (-65%) y Bruselas (-60%). El centro de París parece resistir mejor, con una disminución de sólo el 16%. Las grandes operaciones son cada vez más infrecuentes en todos los mercados europeos. Por otra parte, la actual situación económica brinda a las empresas una mejor posición para renegociar sus contratos con los propietarios, temerosos de ver sus oficinas desocupadas. Este fenómeno se prolongará en los próximos meses, y puede limitar las deslocalizaciones y, por tanto, la absorción.

Este no es el caso de Frankfurt, donde el alquiler de 72.000 m² por Deutsche Bahn ha impulsado la contratación hasta un 29% respecto al primer trimestre de 2008. Esta es la única ciudad de Europa que ha registrado un aumento de este valor. En general, el conjunto de Alemania el volumen de absorción disminuyó más del 25%.

En Madrid, la contratación ha sido la menor desde 2000, con una caída del 42%. Las principales operaciones las han protagonizado empresas que reagrupan sus oficinas con el fin de reducir los costes. Barcelona parecía más resistente en 2008, pero el primer trimestre de este año ha puesto de manifiesto que la situación también ha cambiado.

En el Centro de Londres la absorción se ha contraído un 27% respecto al cuarto trimestre de 2008 y el 38% respecto al primero. La actividad en Milán se ha ralentizado desde el primer trimestre de 2008, con una caída de la contratación del 28%. En el centro de París, la desaceleración está afectando especialmente a la zona CDB. En Bucarest, el mercado de alquiler oficinas ha registrado un descenso del 31%. La absorción en Bruselas se ha desplomado más del 55%.

Aumenta la oferta en casi todas las ciudades
En las 19 ciudades europeas analizadas la oferta necesita ahora, por término medio, 2,3 años para ser comercializada, lo que contrasta con el promedio de 1,6 años del primer trimestre de 2008. Sobrepasar el umbral de los 2 años de promedio significa, según el departamento de estudios de mercado de Atisreal, que el mercado de oficinas ha llegado a una situación de sobreoferta.

A lo largo del pasado año, la contratación se redujo un 22% y la nueva oferta se incrementó un 10%. Se ha registrado un incremento general de la oferta en  todos los mercados europeos debido a la disminución de la contratación y al traslado de empresas, que supone la liberación de espacio de oficinas de segunda mano. A esto se añade que no todos los nuevos proyectos han sido aplazados. Las únicas excepciones han sido Colonia y Barcelona, donde las tasas de desocupación han disminuido ligeramente.

La tasa de disponibilidad en Madrid se aproxima en la actualidad al 10%, pese a que sólo se han incorporado al mercado tres nuevos edificios. Se ha registrado un incremento de la oferta en el Centro y en las zonas descentralizadas, señal de que las empresas siguen liberando espacio de oficinas. En el centro de Londres la nueva oferta se ha incrementado un 13% respecto al cuarto trimestre de 2008 y un 66% respecto al primero. Especialmente llamativo es el caso de Bucarest, con un aumento de 150 puntos de la superficie disponible.

La ralentización de la absorción y el aumento de la oferta han conducido a una disminución general del precio de los alquileres ‘prime’ —los que corresponden a los mejores inmuebles en las mejores localizaciones— en casi todas las ciudades de Europa. Los propietarios han tratado de evitar esta situación mediante incentivos, que se han mostrado insuficientes. El fantasma la desocupación ha mejorado la posición negociadora de los usuarios, que están solicitando una reducción de los alquileres, un incremento de períodos de alquiler gratuito y, en algunos casos, un incentivo para garantizar el alquiler.

Así, el precio de las rentas en las mejores zonas se ha reducido durante el primer trimestre de 2009, subrayando que la crisis que golpeó inicialmente las áreas descentralizadas ha llegado ya a áreas centrales.  

En Londres la caída de los alquileres ‘prime’ ha sido del 15% respecto al cuarto trimestre de 2008. En Barcelona han retrocedido el 9% y en Madrid, el 10%. En algunas ciudades, como París o Milán, no se han registrado operaciones durante el primer trimestre del año en las mejores zonas. Dublín y las ciudades alemanas también registran descensos.

Previsiones

La recesión mundial ha impulsado a los grandes líderes a reunirse con el fin de coordinar sus políticas fiscales y monetarias y establecer nuevas reglamentaciones, aunque sus efectos no serán perceptibles a corto plazo. 2009 será, en general, un año de recesión en Europa y aunque las perspectivas para 2010 parecen sombrías, serán reemplazadas por componentes de crecimiento en el ejercicio 2011. Los recortes en el empleo afectarán negativamente al mercado europeo de usuarios de oficinas en 2009, aunque la demanda de inquilinos dispuestos a trasladar su actividad puede estimularse por el incremento de disponibilidad de edificios de oficinas nuevos, modernos y más económicos.

Mercado de Inversión

El mercado inmobiliario terciario en Europa ha continuado severamente afectado por la crisis financiera durante el primer trimestre del año, y la inversión, que ya había llegado a una situación de virtual estancamiento durante el último trimestre de 2008, continuará su ralentización en el 2009. El volumen de inversión total ascendió a 3.500 millones de euros en el primer trimestre de 2009, una cantidad sensiblemente inferior a los 15.600 millones de euros de  hace un año. El resultado del primer trimestre de 2009 supone un nuevo descenso, del 57%, respecto al cuarto trimestre de 2008, y del 78% respecto al primero. En ninguna de las 20 ciudades analizadas se ha registrado un aumento de volumen de inversión, y los retrocesos han oscilado entre el 8% y el  100%.
 
El volumen de inversión ha retrocedido y se ha observado un aumento de los ‘yields’ —tasa de retorno— por sexto trimestre consecutivo. Los inversores se han mostrado más selectivos y las diferencias en las expectativas de precio entre compradores y vendedores se han traducido en el cierre de muy pocas operaciones. Además, operaciones de inversión relevantes continúan paralizadas por la reducción del préstamo y el endurecimiento de las condiciones crediticias.

El mercado inmobiliario español se ha ralentizado significativamente, en sintonía con el actual contexto económico. En Madrid, el volumen de inversión ha disminuido un 89% respecto al primer trimestre de 2008, el 47% si no se tienen en cuenta las operaciones de sale & leaseback. En Barcelona, la inversión en oficinas ha descendido un 8% respecto al primer trimestre de 2008 y un 11% en comparación con el cuatro trimestre. La actual volatilidad de los mercados financieros facilita, no obstante, que se perciba el sector inmobiliario español como una alternativa segura por los inversores españoles.

En París, la inversión de oficinas ha retrocedido un 82% respecto al primer trimestre de 2008 y un 74% respecto al cuarto. En el Reino Unido, el volumen de inversión también se redujo fuertemente, un 79% respecto al primer trimestre del pasado año. Las seis ciudades de Alemania sufrieron una grave desaceleración en el volumen total de operaciones, del 78% respecto al primer trimestre de 2008. Bruselas registró una de las mayores caídas de este trimestre, perdiendo el 97% de su volumen de inversión, con sólo 15 millones de euros. En Milán, el volumen de inversión disminuyó un 8% respecto al primer trimestre de 2008 y un 6% respecto al cuarto debido al intercambio de activos entre dos de las principales compañías de seguros italianas (Generali / SAI). Sin esta operación, el volumen de inversión registró una caída del 93% durante el año pasado. Bucarest no ha registrado ninguna operación en los primeros tres meses de 2009, y en Dublín la dramática corrección del mercado irlandés de inversión ha continuado en 2009, lo que se traduce en un periodo de parálisis del mercado.

Disminuye la inversión extranjera

El porcentaje de inversión extranjera ha disminuido en la mayoría de los mercados europeos, pasando del 38% en el cuarto trimestre de 2008 al 29% en el primer trimestre de 2009. Sólo en cuatro de las 20 ciudades analizadas, la mayoría de las inversiones eran foráneas. En Bruselas y Luxemburgo, éstas representan respectivamente el 100% y el 71% del total. En Barcelona y Londres son mayoría pero en menor proporción.

En las seis ciudades alemanas, el volumen de inversión extranjera ha caído bruscamente, y del 33% del último trimestre ha pasado a sólo el 9% en los primeros tres meses del año. En Francia, la inversión extranjera se ha derrumbado: del 38% del cuarto trimestre de 2008 al 20% de este trimestre. El endurecimiento de las condiciones de financiación ha impacto más sobre los inversores extranjeros.

Durante este trimestre, el porcentaje de oficinas en el volumen total de la inversión inmobiliaria europea ha pasado de 73% al 77%, después de una disminución constante durante los tres primeros trimestres de 2008.

Los ‘yields prime’ siguen debilitándose

Aunque la ausencia de operaciones hace difícil una estimación exacta, los ‘yields prime’ se han incrementado en todos los mercados, al igual que en 2008, y se encuentran por encima del 5% en todas las ciudades. La corrección más importante en el valor del capital, en comparación con el año pasado, se ha registrado en Barcelona (+200 pb), Bucarest (+190 pb), Centro de París (+185 pb) y Madrid (+175 pb). Las variaciones más destacadas de los yields prime del trimestre se han dado en Manchester (+125 pb), Barcelona y Madrid (+75 pb) y el Centro de París (+70 pb).

Previsiones

El inicio de 2009 ha venido a mostrar que el mercado de inversión continúa paralizado debido a la incertidumbre global. Sin embargo, algunas ciudades podrían experimentar una mejoría durante el segundo semestre del año gracias al efecto combinado del ajuste de los precios y la mejora de las condiciones de financiación. La normalidad en el mercado de inversión retornará cuando se restablezca la confianza en la recuperación económica.

 

 

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