Saturday, 13 August 2022
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Informe del sector industrial en Madrid y Barcelona de Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (C&W), consultora inmobiliaria de servicios globales, publica su último informe acerca del mercado industrial en España. En líneas generales, el informe destaca como en las principales zonas industriales y su área de influencia, se observa un considerable aumento de la oferta vacante, tanto nueva como de segunda mano, incluso en áreas consideradas prime.  A la par, la demanda se ha contraído significativamente por varias razones: incertidumbre por la situación financiera, retraso en la toma de decisiones, caída del volumen de negocio que implica reajustes del espacio ocupado, abandono de la actividad en los casos de aquellas empresas más endeudadas, etc. Como consecuencia, los precios de alquiler se están reduciendo en todas las localizaciones. Las transacciones de venta para uso propio son muy escasas, debido a la dificultad de acceder al crédito por parte de las empresas, mientras que la compraventa de suelo prácticamente ha desaparecido. En este entorno, las rentabilidades siguen reajustándose, con valores en torno al 8% en producto prime.

Por otro lado, la brusca caída del consumo nacional obliga al sector industrial a reducir su producción. La entrada de pedidos industriales disminuyó en enero de 2009 un 31% en tasa interanual, una de las tasas más altas de Europa, si bien la media anual en 2008 quedó en el -4%.

Oferta. Aumento de producto de calidad

El aumento de la oferta vacante se hace especialmente notable desde la segunda mitad del año pasado. Al contrario de lo que sucedía hasta hace relativamente poco tiempo, en este momento es posible encontrar oferta de buena calidad y en ubicaciones de primera línea. En Barcelona en concreto, el aumento del stock registrado durante el último trimestre de 2008 se debe mayoritariamente a la entrega de proyectos de la más alta calidad localizados mayoritariamente en Camp de Tarragona y en el AMB (Área Metropolitana de Barcelona): Llinars del Vallès, Sabadell y Terrassa.

La oferta en venta tiene grandes dificultades para encontrar comprador, dada las duras condiciones para acceder al crédito. Los promotores se muestran muy cautos en lo que a desarrollos especulativos se refiere. “Por esta razón”, según explicaba Fernando Arcos, Responsable de Agencia Industrial de C&W Madrid, “el volumen de nueva oferta que saldrá al mercado en 2009 (Madrid) será significativamente menor que el que salió en 2008. Esta situación puede prolongarse hasta bien entrado el 2010 o hasta que la economía empiece a dar signos de cierta recuperación.” En cuanto a Barcelona la mayoría de los proyectos que están en construcción se desarrollarán bajo pedido a causa del actual momento de incertidumbre y la construcción de muchos de los parques proyectados para los próximos años se retrasará o se irán construyendo en fases. Desde ahora hasta finales de 2009 está previsto que se entreguen 335.750m2 de los cuales 82.000m2 ya están comprometidos.

Demanda

La demanda de alquiler cobra protagonismo frente a la de venta. En este sentido, la segunda mitad del año 2008 registró un descenso notable del volumen de actividad respecto a la primera. “En Barcelona, en concreto,” comenta Marc Relaño, Responsable de Agencia Industrial de C&W Barcelona, “el 84 % de la operaciones resultaron ser de alquiler mientras que el 16% restante fueron de compraventa”.

Precios – Alquiler

Tanto en producto industrial como logístico, el precio de salida se mantiene estable respecto a los valores de verano de 2008 en la mayor parte de las zonas. No obstante, los precios de cierre están experimentado reajustes a la baja de manera casi generalizada, debido al aumento de la oferta disponible.
En Madrid, las rentas de alquiler en naves industriales han descendido aproximadamente un 10% de media desde verano de 2008 hasta ahora. En cuanto a las naves logísticas, el descenso medio ha sido sensiblemente menor, en torno al 5,75%. En Barcelona las rentas en producto logístico prime han registrado, de media, una disminución del  12% a lo largo de 2008, el doble que en la comunidad de Madrid, debido a la mayor escasez de producto de primera línea en esta última región.

Precios de venta a la baja

En general, resulta especialmente complicado en este momento calcular precios de venta de naves. El precio final en una misma zona y para producto similar puede variar de forma importante, dependiendo de las circunstancias especiales que confluyen en un entorno como el actual.
En Madrid podríamos decir que el precio medio de venta ha caído un 12,5%, si bien existen notables diferencias entre unos municipios y otros. En Barcelona también se están revisando a la baja. Al mismo tiempo se están reinventando tipos de operaciones de compra-venta ej Sale & Leaseback.

Inversión

El mercado de inversión se ha visto seriamente afectado por la situación que está atravesando la economía global, y existe una sequía importante de operaciones en este campo. En cuanto a las rentabilidades, éstas siguen por debajo de los niveles que esperan la mayor parte de los inversores. Mientras una buena parte del producto se ofrece con retornos del 7,5% los inversores esperan un mínimo de 50 puntos básicos por encima, es decir, del 8% mínimo. Sin embargo, el inversor ahora no sólo se fija en la rentabilidad que estos inmuebles le pueden ofrecer, sino que el producto debe ser prime con un contrato excelente y un inquilino de probada solvencia.
Por otro lado, existe una fuerte competencia de los países europeos del entorno como Reino Unido, Francia, y Holanda, donde las rentabilidades ofrecidas por producto logístico prime se encuentra en niveles iguales o superiores a los de España. Con esta situación es de prever que las rentabilidades sigan su tendencia al alza en los próximos meses.

Operaciones más destacadas 2º semestre 2008

ALQUILER

– Canela Foods, ha alquilado 24.000 m2 en la localidad de Quer,. (Guadalajara)
– Seur amplia su red de distribución con el alquiler de una nave de 8.000 m2 en Alcalá de Henares. (Madrid).
– El Grupo Pascual concentró sus operaciones de gestión y distribución en unas nuevas instalaciones de 10.000 m2 situadas en el parque logístico AMB-Barajas. (Madrid).
– Traiglefer ha alquilado su primera nave logística de 5.000 m2 en Móstoles (Madrid)
– La empresa de tecnología Diode se traslada Villaviciosa de Odón al polígono Las Arenas de Pinto (Madrid), a una nave logística de más de 5.000 m2.
– Tokyo-Yo, compañía dedicada a la distribución, alquila  una nave de 534 m2 en este Polígono Industrial de Sant Boi de Llobregat (Barcelona)
– Concesionaria Barcelonesa ha alquilado dos naves industriales en Polígono Industrial Celpark – Pallejà –(Barcelona)
– Maderas Pablo Arroyo ha alquilado una nave como centro de distribución y almacenaje 2.376 m2 en Parc d’Activitats de Viladecans –(Barcelona)
– MasterTaxi, compañía especializada en la reparación y mantenimiento de vehículos dedicada en exclusiva al taxi, ha alquilado un total de 718 m2 en Zona Franca(Barcelona)
– Empresa de mantenimiento de ascensores ha arrendado una nave industrial de 2.372 m2. en Polígono Industrial Gran Via Sud – L’ Hospitalet de Llobregat(Barcelona)

INVERSION

– SEB compra dos naves logísticas a Gran Europa en Alovera y Cabanillas del Campo(Madrid). Superficie: 60.000 m2. Naves alquiladas a FCC y Geodis.
– Hermandad Nacional de Arquitectos compra una nave industrial a Gran Europa en Cabanillas del Campo (Madrid). Superficie: 27.000 m2 Inquilino: BMW.
       –     Procter & Gamble compra un almacén de 21.000m², situado en una parcela de       41.000m², en el Polígono de Pla de ´n Boet en Mataró, en la Comarca de El Maresme de Cataluña.

 

 

 

 

 

 

 

 

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