Sunday, 14 August 2022
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Cushman & Wakefield: Informe del Mercado de Oficinas en Barcelona

 

Barcelona. Según el informe del primer trimestre del año de oficinas en Barcelona, publicado por la consultora inmobiliaria global Cushman & Wakefield (C&W), al cierre del trimestre se han contabilizado un total de 56.850 m² de nueva superficie entregada, sin contar con los 111.150 m² correspondientes a la Ciutat Judicial. Este complejo de oficinas, aunque no está operativo al 100%, se ha dado por entregado y supondrá la unificación de las dependencias judiciales hoy dispersas en Barcelona. A la vez se han incorporado al stock 3.000 m² correspondientes a la nueva sede de FGC (Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya) ubicada en la Vía Augusta. Otra de las compañías que ha recibido su sede corporativa es GAES en el distrito 22@, concretamente en la confluencia de las calles Llacuna y Pere IV con un total de 2.225 m². En la nueva Avenida Diagonal se ha entregado el edificio D61, propiedad de Eurozone Capital, sociedad de inversión inmobiliaria que cuenta con 5.432 m² de oficinas. Así pues, por lo que respecta al total del stock de oficinas en la ciudad condal, al cierre del primer trimestre de 2009 éste se sitúa entorno a los 5.377.000 m², cifra que representa un aumento del 3,13 % respecto a las cifras registradas a finales del año 2008.

La distribución del stock se dibuja, a cierre del trimestre, de la siguiente manera: el 17% en el CBD, el 52% en el Centro Ciudad , Periferia  17% y las Nuevas Áreas de Negocio 14%.

En cuanto a la de tasa de desocupación al cierre del trimestre, esta cifra ha aumentado en un 12,27% respecto a las cifras de cierre de 2008 y se sitúa a día de hoy en el 9,15%. La actual tasa de desocupación equivale a 492.222 m² disponibles de forma inmediata, ubicados en casi un 70% en la Periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio. La tasa de desocupación en el CBD sigue aumentando debido al volumen de oferta de segunda mano disponible que está retornando al mercado. Esto no es más que el resultado previsto de la adaptación de algunas empresas forzadas a reducir espacio durante la segunda mitad del año pasado y primer trimestre de 2009. Concretamente en zonas Prime la tasa de desocupación se sitúa en un 4,60%  (41.000 m²), mientras que a cierre del año pasado, ésta estaba en un 2,77% (25.000 m² ). 

En cuanto a la calidad del stock disponible en Barcelona, debe destacarse que “sólo” el 68,6% (335.000 m²) con disponibilidad inmediata está ubicado en edificios de clase A: edificios con calidades y especificaciones técnicas de primera calidad y de acuerdo con los estándares que demandan las compañías que actualmente puedan plantearse reubicar sus oficinas. El 25,1% del stock son edificios de clase B y el 6,3% restante corresponde a edificios de clase C, ambas clases corresponden a inmuebles que en muchos de los casos no reúnen las exigencias de la demanda por lo que a calidades se refiere.

Las cifras de volumen de contratación reflejan una demanda más débil respecto a los datos del mismo periodo del 2008. En Barcelona se han absorbido 32.492 m² durante el primer trimestre del 2009 que corresponden a un total de 77 operaciones. Estos resultados son sensiblemente inferiores a las cifras de cierre de primer trimestre de 2007 (126.000 m² en 131 operaciones) y de 2008 (131.000 m² en 139 operaciones). Concretamente, el descenso respecto al mismo periodo del año pasado ha sido del 44,60%. Del total de operaciones llevadas a cabo en este periodo el 94 % representan operaciones en régimen de alquiler y el 6% restante corresponde a ventas. No se han registrado operaciones de pre-alquiler en este tiempo, pero se han contabilizado numerosas renovaciones de contrato de compañías como es el caso de Unilever y DuPont en la Avenida Diagonal de Barcelona.

Parte de la demanda que en la actualidad se está gestionando viene dada por la reubicación de compañías que se encuentran en edificios de clase B/C, y que en muchos casos están asumiendo rentas por encima de mercado. Según Oriol Borrachina, Socio Director de Cushman & Wakefield en Barcelona “estas empresas optan por reubicarse en inmuebles de clase A en busca de las prestaciones correspondientes a la renta que van a asumir. En determinados casos lo que buscan con estas reubicaciones es optimizar superficie (plantas más eficientes) y relación calidad-precio”. De las principales operaciones de ocupación de este primer trimestre cabe destacar la ampliación de Lidl de 1.200 m² en el edificio propiedad de Testa en Sant Cugat del Vallès, así como el alquiler por parte de Asepeyo en el edificio ubicado en la Avenida Josep Tarradellas, 8-10, con un total de 760 m².

A consecuencia de lo expuesto anteriormente las rentas se están viendo corregidas a la baja y siguen con la tendencia anunciada ya desde mediados del año pasado. Las rentas máximas en el mercado de oficinas han disminuido durante el primer trimestre del año respecto a las cifras computadas durante el año 2008, y se han situado entorno a los 23,5 €/m²/mes. El descenso ha sido del 6% con respecto a las cifras registradas a finales del año 2008 cuando se situaban en los 25 €/m²/mes y del 16,1% si comparamos estas cifras con los datos de hace exactamente un año. “En términos generales” apunta Barrachina “prevemos que esta tendencia en los precios de alquiler siga en los próximos meses, mayoritariamente y de un modo más acentuado en zonas donde la disponibilidad de metros cuadrados aumente. Esta tendencia al descenso de las rentas estará estrechamente ligada al grado en el que se mantenga la demanda en los próximos meses en cada una de las áreas de negocio”.

En cuanto al mercado de inversión, el volumen de inversión registrado en Barcelona durante el primer trimestre del año 2009 ha sido de 102 millones de euros, con un total de 13.200 m² de oficinas intermediados. Además de éstas, hemos visto alguna operación de “refinanciación” de deuda como por ejemplo la venta del edificio de Vía Augusta, 252, correspondiente a la sede corporativa de Renta Corporación, y la venta del edificio propiedad de Rayet a Servihabitat ubicado en la Gran Vía de les Corts Catalanes, 655 de Barcelona. En este trimestre no se han registrado operaciones de venta de suelo para nuevos desarrollos.

De las operaciones de inversión cabe destacar dos: por un lado, la adquisición por parte de la Fundación Privada Vila Casas de la sede de Barclays en el Paseo de Gracia número 45 de Barcelona; por otro lado la operación también de Sale & Leaseback de las oficinas de BBVA en la Plaza Cataluña, 5. Según Barrachina “como era de esperar, la actividad en el sector de inversión se ha reducido, sobre todo debido a la  intensificación de la crisis crediticia. La demanda por su parte se ha contraído como consecuencia de la falta de liquidez y los grupos inversores están a la espera de poder entrar en operaciones que ofrezcan garantías. Tal vez, estos inversores muestren preferencia por aquellas operaciones de Sale & Leaseback, donde el inquilino tiene un contrato estable y se encuentra en edificios nuevos o recientemente reformados y bien ubicados”.

En cuanto a las rentabilidades, después de la corrección al alza registrada durante el 2008, esperamos se mantengan desde este momento bastante estables. Ahora se sitúan entorno al 6,25% en edificios en zona Prime.

En lo que respecta a la nueva oferta, muchos de los proyectos programados para ser desarrollados durante los próximos años se han parado. Con todo, merece la pena repasar los grandes proyectos que verán el final de su ejecución en los próximos meses. Entre ellos, a principios de verano se prevé la finalización de la Torre Realia BCN en Plaza Europa, con un total de 29.000 m² de oficinas. Asimismo durante los próximos seis meses se entregarán los más de 26.000 m² que configuran el primer parque empresarial urbano de Barcelona, el Distrito 38 ubicado en la Zona Franca, obra de los arquitectos Arata Isozaki y Zaera Apolo.

Así pues, el total de m² disponibles previstos a entregar antes de final de año es aproximadamente de 211.000 m², de los cuales más del 60% están ubicados en Plaza Europa y en el distrito 22@, mientras que cerca del 35% son proyectos de oficinas ubicados en la Periferia. En lo que a edificios de oficinas comprometidos se refiere cabe destacar la finalización de la sede de GISA en Vía Augusta, edificio que albergará la sede de esta compañía encargada de gestionar las infraestructuras de la Generalitat; y la entrega en el distrito 22@ del edificio Media-Tic, encargado al arquitecto Enric Ruiz Geli, ubicado en el Parc Barcelona Media y que prevé alojar oficinas y equipamientos del mundo de las nuevas tecnologías.

  

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