Wednesday, 10 August 2022
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Cushman & Wakefield; Informe del Mercado de Oficinas en Madrid

Madrid. Según el Informe del Mercado de Oficinas de Madrid correspondiente al primer trimestre de 2009, publicado por la consultora inmobiliaria global Cushman & Wakefield (C&W), la conclusión de proyectos de gran envergadura como la Torre Cristal, propiedad de Mutua Madrileña, en el complejo CTBA de Castellana (56.000 m²) o la segunda fase del Parque Empresarial Omega en Arroyo de la Vega (32.000 m²), están detrás del aumento de la superficie de oficinas desocupada en Madrid.

Pero el análisis de los alrededor de 850.000 m² actualmente vacantes en edificios exclusivos de oficinas, es decir, excluyendo edificios high-tech , indica que en el último trimestre numerosos inmuebles han visto cómo sus ocupantes o bien reducían espacio, o bien se marchaban a otras ubicaciones con el fin de ahorrar costes, ya que no en vano el aumento de la oferta de segunda mano ha sido especialmente notable en el Centro Ciudad, donde por otro lado tradicionalmente se registran las rentas más elevadas. Concretamente, el submercado Centro Ciudad ha experimentado un giro de 180º en sólo un año ya que ha visto crecer su oferta en los últimos 12 meses un 140%, concentrando en este momento un 42% de la oferta total vacante. El resto de submercados se sitúan muy lejos de estas cifras, ya que en la periferia lejana, que es el segundo submercado que más ha visto aumentar la oferta en los últimos meses, la subida ha sido del 16% respecto al trimestre anterior y del 36% en tasa interanual.

A lo largo del primer trimestre de 2009 se ha acentuado la tendencia a la baja que venía experimentando la absorción en los últimos trimestres, ya que de los 93.000 m² que se contrataron en el último trimestre de 2008 apenas se han llegado a los 54.000 m² en el primer trimestre de 2009, lo que supone un descenso del 42%. Estas cifras apuntan a que 2009 será un año de importantes rejustes en el sector de oficinas madrileño, como no podría ser de otro modo dado el fuerte y rápido deterioro que están teniendo los indicadores más importantes de la economía española, especialmente en cuanto a PIB y tasa de desempleo. 

En general las empresas se muestran reacias a cualquier decisión que implique un coste inmediato, como sucede a menudo con los traslados a nuevas oficinas. La negociación por parte de las demanda activa se alarga en el tiempo, en un intento por parte de las empresas de obtener las condiciones más ventajosas posibles en un entorno de mercado que les es favorable y en el que no se prevé cambio de signo en el corto plazo.

A consecuencia de lo expuesto anteriormente las rentas se están viendo corregidas a la baja y siguen con la tendencia anunciada ya desde el año pasado. Las rentas máximas en el mercado de oficinas han disminuido durante el primer trimestre alrededor del 15%, pasando de los 40 €/m²/mes estimados a principios de año a los 34€/m²/mes actuales. “En términos generales” apunta Jaime Oliveira, Socio Director de C&W Madrid, “prevemos que la tendencia a la baja en los precios de alquiler continúe en los próximos meses, aunque será más acentuado en zonas donde la disponibilidad de metros cuadrados aumente de forma notable. La demanda, en cualquier caso, es el factor clave que determinará la rapidez y el grado de ajuste de los precios en los próximos meses. ”

En el mercado de inversión las rentabilidades en zona prime han continuado reajustándose al alza, ya que actualmente estimamos se sitúan en el entorno del 6,25%, frente al 6% de principios de 2009 y muy lejos del 5% de hace un año. Como muestra el Gráfico 4, actualmente se sitúan en los niveles más altos de la última década. El mercado de deuda sigue cerrado y ello dificulta que un mayor número de operaciones llegue a término, especialmente si son de un tamaño superior a 50 millones de euros.

Según Oliveira, “la caída del consumo está acentuando el interés de los inversores en el sector de oficinas, como demuestra el hecho de que en el primer trimestre del año ningún centro comercial ha cambiado de manos. Sin embargo, en Madrid un total de cuatro edificios han sido adquiridos en inversión, por algo más de 160 millones de euros. Todos ellos se encuentran en pleno Distrito Central de Negocios, en ubicaciones de primera línea (Paseo de la Castellana-Serrano), ejemplificando las premisas del inversor actual, reacio a cualquier operación que entrañe riesgo. Por otro lado, el capital invertido ha sido 100% de origen nacional y  ha ido a manos de vendedores igualmente españoles”.

La venta por parte de Banco Sabadell de su sede madrileña en Serrano, 71 en la modalidad sale&leaseback es asimismo otro ejemplo de otra de las características del mercado de inversión actual, donde el inquilino ofrece un contrato estable, el edificio es nuevo o recientemente reformado y se encuentra, además, muy bien ubicado.

En cuanto a nueva oferta, 2009 y 2010 serán años muy controlados en lo que a volumen total se refiere, un aspecto que al menos a corto plazo consideramos positivo. Aproximadamente se contabilizan unos 270.000 m² de superficie de oficinas disponibles actualmente en construcción, cifra que se concentra en un número reducido de proyectos pero de superficies considerables (Fase 3 Rivas-Futura, 45.000 m², Tripark Business Sense, 32.000 m²,

                 
  

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