El español promedio todavía no puede acceder a un piso en propiedad, a menos que explore opciones innovadoras como la de alquiler con opción de compra
• Aunque los precios han bajado un 8% en los últimos 6 meses en el caso de la compraventa, el español promedio todavía no puede acceder a una vivienda en propiedad.
• Alquiler con opción a compra es una opción rentable para el que no tiene los recursos para comprar.
• Para un gran segmento de la población española, las únicas opciones realistas son vivir con familiares o compartir un piso.
Según la base de datos de nuroa, que tiene más de 2 millones de pisos en España, en los últimos 6 meses los precios de los pisos en venta han bajado un promedio del 8%, en algunos casos existen grandes rebajas que van desde el 40% hasta el 60% de descuento. Respecto al alquiler los pisos han bajado en promedio 5%.
Aún así, el español promedio tiene dos barreras casi insuperables para acceder a una vivienda en propiedad:
• la dificultad para obtener financiación en el entorno de la crisis de crédito mundial.
• la entrada y gastos iniciales del piso, que para un piso típico de 209.403€ alcanzaría a los 63.000€, o 30% del precio de la vivienda.
De las otras opciones existentes, el alquiler con opción a compra es una buena opción para los que en estos momentos no cuentan con los ingresos necesarios para comprar pero quieren acceder a una vivienda en propiedad. De hecho, nuroa el buscador inmobiliario con más anuncios de propiedades en Internet, ha registrado un aumento del 52% en búsquedas de pisos en alquiler con opción a compra desde hace un año. La oferta más amplia de pisos en alquiler con opción a compra está en Madrid y en Barcelona.
A pesar de las rebajas de los pisos en venta es mas barato alquilar que comprar a corto plazo
Según datos de un estudio publicado por Adecco y el IESE el sueldo promedio anual en España es de 21.402 euros brutos, que se traducen a 1.400 euros netos por mes. Teniendo en cuenta que los bancos fijan un techo del 30% del salario para conceder una hipoteca (es decir, el prestamista deber poder pagar la hipoteca utilizando como máximo 30% de su salario), el español promedio tendría acceso a una hipoteca con una cuota mensual de un máximo de €420, lo que significa que el español promedio tendría las siguientes opciones:
• Comprar un piso de 90.000 €.
• Esperar hasta que se case o tenga pareja y así tener dos sueldos disponibles para poder pagar la hipoteca.
• Vivir con familiares.
• Compartir un piso.
A pesar de la rebajas de los pisos en venta e incluso si no consideremos la entrada y gastos relacionados con la compra de un piso, el precio medio mensual del alquiler es en promedio 23% más barato que pagar la cuota mensual de la hipoteca para una propiedad con las mismas características.
Pero a largo plazo comprar tiene mas sentido económico, y una de las mejores opciones para acceder a un piso a pesar de la crisis actual es el alquiler con la opción de compra
El típico piso en España es de 60 a 80m2, costaría en promedio 209.403€ para la compra y 726€ para el alquiler.
Tomando en cuenta este piso típico, se analizaron tres diferentes opciones para poder acceder a este:
Compra
• Pago inicial: 63.000€ = 42.000€ en concepto de entrada del 20% + gastos iniciales de compra de 21.000€
• Ingresos mensuales necesarios: 2.963€
• Pago mensual de la hipoteca: 889€
• Condiciones hipoteca: 30 años con interés fijo del 4,9%
Ventajas:
o A largo plazo, es la opción más barata. En este caso al finalizar los 30 años de hipoteca con la compra se habría ahorrado 36.000€ en comparación con el alquiler.
o Después de terminada la hipoteca se tiene una inversión inmobiliaria y con el alquiler no.
o Hay rebajas en los impuestos cuando se compra una propiedad.
Desventajas:
o Se tiene que tener un ahorro del 20% del valor del piso, ya que normalmente los bancos solo prestan el 80%.
o Hay gastos iniciales por la compra, 10% del valor de la propiedad.
o Hay gastos de mantenimiento de la casa que en régimen de alquiler el propietario tiene que asumir.
Alquiler
• Ingresos mensuales necesarios: 2.420€. Se recomienda no gastar más del 30% de los ingresos en el alquiler, para lograr una economía saludable.
• Fianza: un mínimo de 1.597.20€ (1 mes de fianza más un mes para la agencia), y un máximo de 5.227.20€ (6 meses de fianza más un mes para la agencia)
• Pago mensual del alquiler: 726€.
• Condiciones: 3,05% aumento anual del alquiler.
Ventajas:
o No se necesita hacer una fuerte inversión al inicio.
o El propietario asume gastos de mantenimiento del piso.
o Por contratos largos de alquiler el aumento anual es negociable y puede bajar.
o Se puede tener movilidad hacia otra ciudad o barrio.
o Se puede cambiar de tipo o tamaño de vivienda adecuándose a las necesidades de la familia.
o Si se alquila un piso amueblado se ahorra el gasto en muebles.
Desventajas:
o No se es dueño de la propiedad.
o El alquiler seguirá en aumento.
Alquiler con opción a compra
• Ingresos mensuales necesarios primeros 5 años: 2.420€.
• Ingresos mensuales necesarios después de 5 años: 2.600€.
• Depósito derecho a compra: un mínimo de 0€ y un máximo de 4.356€ (6 meses de alquiler)
• Pago mensual alquiler por 5 años: 726€.
• Condiciones alquiler: 3,05% aumento anual del alquiler.
• Pago inicial compra: 36.814 €.
• Pago mensual hipoteca después del 5to año: 782 €.
• Condiciones compra: Se puede acceder a la opción de compra por un periodo de 5 años, entre más pronto se compre más porcentaje del alquiler es abonado a la casa, a los 5 años el porcentaje abonado es típicamente 50% del dinero aportado al alquiler.
Ventajas:
o Después de 30 años de terminar de pagar la hipoteca más 5 años de alquiler, se habría gastado solo 6.760€ más que si se hubiera comprado el piso desde el principio.
o No se necesita tener dinero ahorrado al inicio, ya que el pago inicial del piso se desembolsa después del año 5 y el dinero aportado del alquiler baja la cantidad del pago inicial y de la cuota mensual de la hipoteca.
o Entre más pronto se compre más % del dinero aportado al alquiler se descontará del precio de la propiedad. Ejemplo: 1er año 90%, 2do año 80%, etc.
o Las condiciones de aumento de alquiler y de porcentaje de alquiler abonado a la compra pueden ser negociables con el propietario.
o Se prueba antes de comprar; se conoce bien el piso, la comunidad de vecinos, el barrio.
Desventajas:
o Si después de 5 años no se compra, se pierde el pago inicial de 4.356€.
o En algunos casos por tener la opción de compra el alquiler es un poco más alto que un alquiler normal.
Comparación de dinero aportado a través de los años
Al final del periodo de comparación de 35 años comprar es 28% más barato que alquilar. En el mismo periodo de tiempo, comprar sólo es 2% más barato que alquilar con opción a compra.
Comparación anual
El desembolso monetario anual al principio es menor con el alquiler pero esto cambia a través de los años, en cambio con la compra y alquiler con opción a compra la inversión anual es muy parecida, exceptuando inversiones iniciales para la hipoteca.
En conclusión si se va a adquirir una primera propiedad sigue siendo mejor comprar que alquilar, la cantidad de dinero aportado en 30 años a la compra es menor que lo que se gasto en alquiler en el mismo periodo. En cambio con la compra se tiene una inversión inmobiliaria al finalizar la hipoteca y un coste cero pasados los 30 años.
Pero en tiempos de crisis muy pocos pueden comprar, así el alquiler con opción a compra es una buena opción para los que no cuentan con los recursos en este momento y al final resulta muy rentable ya que el dinero invertido a través del los años no es significativamente alto en comparación con la compra.
nuroa acaba de lanzar un nuevo diseño con una estructura simple y funcional, que resalta las necesidades cambiantes del mercado inmobiliario actual. En particular, la nueva web se enfoca más en las opciones de alquiler y de obra nueva (el segmento del mercado inmobiliario que usa con más frecuencia la modalidad de alquiler con la opción de compra). Con el nuevo diseño de la web, nuroa ofrece todas las opciones para acceder a una vivienda, no importando la situación económica y personal del usuario.
Los anuncios de alquiler con opción a compra en nuroa se encuentran en la sección de obra nueva, segunda mano y alquiler. Alquiler con opción a compra Barcelona, opción a compra para obra nueva en Barcelona, opción a compra Madrid, alquiler con opción a compra en Madrid, alquiler con opción a compra Valencia.
Nota general: las condiciones en la compra, alquiler y alquiler con opción a compra fueron elegidas para efecto de comparación, tomando en cuenta las condiciones típicas para estas transacciones, pero estas pueden variar dependiendo del caso.
Nota hipoteca: las cuotas de las hipotecas son datos aproximados, cuotas reales dependerán de otros factores, como historia de crédito personal, tipo de interés y entidad bancaria. Para esta comparación se uso una hipoteca de un interés fijo del 4,9 a 30 años con un pago inicial del 20% del valor del piso, según datos sacados del calculador de hipoteca bankimia.
Nota alquiler: El aumento de alquiler dependerá además de otros factores como el propietario de la vivienda, tipo de contrato y el aumento del IPC. Para esta comparación se tomo en cuenta la media del aumento anual del IPC en 10 años (3,05%).
Nota alquiler con opción a compra: Para esta comparación se tomaron en cuenta los mismos factores del alquiler, 3,05% aumento anual y de la compra una hipoteca de interés fijo del 4,9 a 30 años. Así como también un pago inicial para derecho a comprar de 4.356€ (6 meses de alquiler). Al final de 5 años 50% del dinero puesto en al alquiler se abono a la compra de la casa.