Thursday, 7 July 2022
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Jones Lang LaSalle: Mercado de Oficinas e Inversión de Barcelona

MERCADO DE OFICINAS. 4º TRIMESTRE DE 2008

Los precios

Durante el último trimestre de 2008, las rentas de oficinas experimentaron un descenso medio del 4,25% teniendo en cuenta todas las zonas. Concretamente, en la zona Prime los precios de oficinas en alquiler bajaron en este trimestre un 3,85%, situándose en 25 €/m²/mes y acumulando así un descenso del 7,55% desde principios de año.

Todo apunta a que el año 2009 estará marcado por rentas de cierre mucho más flexibles y el incremento de contribuciones a los inquilinos por parte de los propietarios, tales como períodos de carencia más extensos, contribuciones a obras y mudanzas, etc. Además los intermediarios recibirán más incentivos con el objetivo de atraer más y mejor demanda.

La oferta

En el transcurso de los últimos tres meses de 2008, la tasa de disponibilidad media en el mercado de oficinas de Barcelona se situó en el 7,60%, lo que supone un aumento de casi dos puntos desde principios de año.

En este último trimestre se han entregado en el mercado de oficinas de Barcelona cerca de 44.000 m², siendo el 73% especulativos o en libre comercialización y el 27% para sedes propias. En lo que respecta a la totalidad de 2008, se han sumado al mercado más de 230.000 m² de oficinas, situándose el stock total de oficinas en casi 5,4 millones de metros cuadrados.

Entre los proyectos emblemáticos que se entregarán el primer semestre de 2009 destacan Diagonal 123, propiedad de Hines y que sumará casi 10.000 m², Distrito 38, propiedad de Gesmadrid y que consta de dos inmuebles de 10.000 y 15.000 m², el primer Business Park urbano de Barcelona, situado en el Paseo de la Zona Franca o la Torre Realia BCN, un proyecto promovido por Realia en Plaza Euroa y que contará con 31.000 m².

La demanda

Durante este trimestre se han producido unas 80 operaciones, 12 de ellas de más de 1.000 m², en línea con trimestres anteriores. El 56% de la superficie contratada ha sido en el área Secundaria, mientras que el 28 % ha correspondido a la zona CBD. Un hecho éste último bastante atípico en el mercado de Barcelona, pero que se ha producido debido a las rentas competitivas que ofrecen algunos inmuebles, la mayoría de ellos bastante obsoletos.

Respecto a la tipología de contrato, el 67% de la superficie contratada ha sido en régimen de alquiler y el 43% en compra.

Si analizamos la totalidad de 2008, el 57% de la superficie contratada fue en régimen de alquiler, el 32% en compra y el 3% en pre-alquiler. Respecto a las zonas, el 72% de la superficie contratada en 2008 fue en el área Secundaria, el 23% en el área Periferia, el 18% en CBD y el 6% en zona Prime. Se confirma así la tendencia de la demanda a trasladarse a zonas como 22@, con edificios más modernos y eficientes, zonas más periféricas e incluso a edificios más obsoletos del centro, donde las rentas son más económicas.

La Contratación

El volumen de contratación alcanzado durante el cuarto trimestre de 2008 fue de 70.800 m², la mitad de la contratación registrada en los mismos trimestres de los últimos cuatro años.

Sumando esta cifra a la registrada en trimestres anteriores, el volumen de contratación registrado en 2008 fue de 314.000 m², lo que supone un descenso del 23% respecto a 2007. Cabe señalar que desde 2001 no se registraban estos niveles de contratación, ya que la media alcanzada entre los años 2004-2007 fue de 392.000 m².

Entre las operaciones más destacadas de este trimestre se encuentran; la compra de un edificio de 10.000 m² en el Polígono Pedrosa por parte del Centre de Telecomunicacions i Tecnologies de la Informació de la Generalitat de Catalunya, el alquiler por parte de Cap Gemini de 5.900 m² en Diagonal 199, propiedad de Metrovacesa, la compra de la Casa Burés por parte de la Generalitat de Catalunya o el alquiler de 4.000 m² en Torre Urquinaona por parte del Consorci d’Educació.

Tendencias

Las soluciones imaginativas continuarán teniendo un papel importante en las negociaciones de 2009. Éstas deberán ofrecer fórmulas a medida que atraigan a la demanda hacia sus inmuebles. Si las compañías ofrecen garantías suficientes sin duda los propietarios serán muy proactivos a la hora de hacer sus ofertas.

El comportamiento de la demanda en 2009 se prevé que continúe como en este último trimestre del año. Las empresas que busquen un traslado exigirán inmuebles de buena calidad y rentas ajustadas, pero también deberán ser rápidas en sus decisiones, ya que los edificios de muy buena calidad y bien comunicados no abundan en el mercado de Barcelona, es decir, las buenas oportunidades se prevé que no duren demasiado y sólo sean protagonizadas por las compañías que sepan aprovecharlas.

MERCADO DE INVERSIÓN. 4º TRIMESTRE DE 2008

La demanda

El interés de los inversores en el mercado de inversión de Barcelona se centró en el último trimestre de 2008 en la compra de edificios en centro ciudad. Los inversores han preferido ubicaciones consolidadas ya que consideran que en los actuales momentos de desaceleración económica serán las ubicaciones donde la demanda de alquiler se verá menos afectada.

Pese a haber preferido localizaciones céntricas, los inversores tampoco han descartado la opción de invertir en nuevas áreas de negocios o en periferia, pero la calidad de los activos en venta o la tipología de los contratos de alquiler de estos inmuebles ha provocado que las rentabilidades a las que se realizaban ofertas hayan sido claramente oportunistas y por tanto no hayan sido aceptadas por los propietarios.

Los inversores privados y los fondos oportunistas han sido los actores más activos durante los últimos tres meses del año, aunque sólo los primeros han conseguido adquirir inmuebles. Cabe destacar que los fondos oportunistas han participado en la práctica totalidad de los procesos de venta pero sus ofertas no han alcanzado los niveles mínimos establecidos por los propietarios. Y es que las rentabilidades a las que están dispuestos a adquirir inmuebles están todavía alejadas de los intereses del vendedor.

Por otra parte, se han cerrado una decena de fondos que tenían el mercado español como uno de sus objetivos a nivel europeo, principalmente debido a la retirada de fondos por parte de sus subscriptores. Estos fondos protagonizaban las compras de mayor volumen y por tanto han condicionado el tamaño de las operaciones realizadas durante el trimestre.

La oferta

Numerosos inversores siguen estando interesados en la compra de activos en zona Prime (Diagonal / Paseo de Gracia) y estarían  dispuestos a entrar a rentabilidades de mercado. Pero la realidad es que la oferta de activos en esta ubicación es prácticamente inexistente y a su vez no cumple con los requisitos de mínima seguridad contractual exigida por los inversores, es decir, contratos de alquiler a largo plazo y con las suficientes garantías de continuidad en los inmuebles por parte de los arrendatarios. Estas exigencias se repiten también para otras ubicaciones no tan céntricas e incluso los niveles de garantías exigidas por los inversores son aún mayores.

Durante el cuarto trimestre del año gran parte de los edificios en venta se han caracterizado por ser inmuebles con vencimientos u obligados cumplimientos cortos de sus contratos de alquiler, factor que ha provocado que los inversores rechazasen la oportunidad de inversión o bien que las rentabilidades a las que estaban dispuestos a comprar hayan sido muy elevadas.

Por otro lado se detecta un importante aumento del interés por parte de empresas no inmobiliarias por las operaciones de sale & leaseback. En un momento económico caracterizado por la falta de liquidez, la venta de activos inmobiliarios se plantea como una de las pocas alternativas para poder acometer inversiones en el negocio principal de las empresas.

Pese a la numerosa oferta de suelo para desarrollar productos de oficinas y los diferentes inmuebles de oficinas llaves en mano, con y sin garantía de rentas, estos proyectos no son en estos momentos prioridad para los inversores. Aunque hay que tener presente que este tipo de activos pueden ser interesantes siempre que reflejen importantes descuentos y hagan atractiva su compra para el inversor.

Otra tipología de activo que esta siendo analizada con detalle por parte de los inversores son los edificios en los que se puede añadir valor y que permitirían al inversor vender en un plazo de tiempo razonable el activo adquirido.

Las transacciones

El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó en el cuarto trimestre del año los 105 millones de euros, cifra que representa un 26 % menos que el tercer trimestre de este año y un 72% menos que el mismo trimestre del año anterior. Para la totalidad de 2008, el volumen de inversión en oficinas en Barcelona se situó en 651 millones de euros, cifra que supone prácticamente el 50% del volumen del año 2007, que se situó en 1.264 millones de euros.

La situación económica global, auspiciada por una importante restricción crediticia, ha creado una fuerte incertidumbre en los mercados, provocando un importante descenso en el volumen de transacciones a nivel mundial. En el caso concreto de Barcelona, el volumen de inversión alcanzado en 2008 se ha colocado a niveles del registrado en 2005.

La característica principal de este trimestre ha sido el protagonismo que han tomado los inversores privados, realizando adquisiciones de inmuebles cuyos volúmenes no han superado los 30 millones de euros por activo.

Las operaciones más significativas de este trimestre han sido la venta de la antigua sede de Planeta, Córcega 273-279 por parte de GE Real Estate a la Familia Portabella por 29 millones de euros, o la compra de Gran Via 635 por parte de la Generalitat a Standard Life, edificio en el que el gobierno autonómico ya era inquilino y cuyo volumen de transacción fue de 30 millones de euros.

Las rentabilidades

Las rentabilidades en el mercado de inversión inmobiliaria para edificios de oficinas en Barcelona continúan aumentando en todas las zonas de la ciudad, al igual que en los tres primeros trimestres del año. Las rentabilidades mínimas de los edificios en Prime se sitúan ya en el 6% para los mejores edificios. En el CBD las rentabilidades se encuentran  entre el 6,25%-6,75%.

Las zonas Secundaria y Periferia también siguen la tendencia alcista y en este último trimestre del año se han situado en 6,5% – 7,00% y 7,25%-7,75% respectivamente.

Tendencias

Desde Jones Lang LaSalle seguimos constatando que, pese a la restricción crediticia a nivel mundial, continúa habiendo liquidez en el mercado de inversión de oficinas

Nuestras previsiones para 2009 incluyen la vuelta al mercado por parte de los principales fondos que habían cerrado durante el segundo semestre del año 2007. Esta entrada será paulatina, aunque algunos de ellos ya han apuntado sus intenciones de hacerlo durante el primer trimestre del año. En este sentido será importante ver cuáles son las nuevas directrices que reciben y que criterios de inversión seguirán para 2009.

Por otro lado, en 2009 y próximos años tendrán gran importancia en el mercado inmobiliario las entidades financieras. Éstas han empezado ya en 2008 a formar parte como accionistas de las principales inmobiliarias del país debido a los problemas con los préstamos concedidos. A su vez está aumentando el número de activos que pasan a sus manos a causa de los problemas financieros que están sufriendo los promotores.

Por último, durante 2009 continuará la actividad por parte de fondos oportunistas cuyos principales activos serán aquellos propietarios con problemas financieros que tengan necesidades de venta urgente.

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