Madrid.
En el nuevo escenario inmobiliario, ha aparecido un nuevo actor y nuevo papel ha sido creado por el autor de esta obra teatral dramática como es la inmobiliaria. Ni Sófocles y Esquilo hubieran escrito un final tan dramático como el que se va a producir en esta escena tras un lustro maravilloso. Este nuevo actor es el alquiler con opción a compra, fórmula ofrecida por las inmobiliarias para comercializar el tremendo stock que están acumulando.
En cuanto a al naturaleza jurídica, se trata de un contrato de arrendamiento en el que se incluye dentro de la autonomía de la voluntad de las partes, un cláusula que le permite al inquilino, optar por la adquisición por un precio y tiempo acordados el bien inmueble que ha estado usando como vivienda. Con este sistema el promotor obtiene ingresos para la amortizar de la financiación utilizada y el arrendatario, próximo propietario, se deduce las cantidades entregadas de precio final de la vivienda Es un buen arreglo dadas las circunstancias actuales en el mercado hipotecario.
Desde el punto de vista fiscal, nos encontramos con el problema de la doble tributación de las cantidades entregadas a cuenta por las operaciones de prestación de servicios y entrega de bienes en el IVA. Para intentar comprender el asunto de la doble tributación del IVA es necesario deslindar dos momentos en la historia de cualquier contrato de alquiler con opción a compra.
1) Desde el momento de la firma del contrato hasta que el arrendatario ejercita su derecho de opción contractualmente convenido
2) Desde que el arrendatario ejercita su derecho y adquiere efectivamente la vivienda.
Según la Ley del Impuesto del Valor Añadido (LIVA) tanto la concesión de la opción y la cesión propiamente dicha se califican como operación sujeta en concepto de prestación de servicios, por tanto todas la cantidades estarán sujetas la tipo general del 16%. Los anticipos a cuenta del precio que se pudieran entregar tributarían al tipo del 7% puesto que van destinados a adquirir la vivienda.
En cuanto al segundo momento, desde que el arrendatario ejercita su derecho de opción se produce la entrega de bienes a efectos tributarios, devengándose un IVA al 7%.
De manera esquemática el coste fiscal de la contraprestación para el arrendatario queda de la siguiente manera:
a) Cantidades satisfechas en concepto de anticipos: 7%
b) Importe por la compra de la vivienda a satisfacer por el arrendatario:7%
c) Cantidades satisfechas por el arrendamiento: 16%.
El problema radica fundamentalmente en las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento y que en el momento del ejercicio de la opción de compra pasan a integrar parte del precio. En este momento estas cantidades pasan de tributar del 16% al 7% habiendo un exceso de tributación que perjudica al arrendatario haciendo un poco menos atractiva el uso de este nuevo actor en la obra teatral inmobiliaria.
Miguel Ángel García Rosado
mrosado@eresmas.com
Abogado experto Derecho Inmobiliario
