Madrid. La idea generalizada que se está extendiendo como la pólvora en el sector inmobiliario es que las tasaciones y valoraciones inmobiliarias que se están realizando en la actualidad, y sobre todo desde la entrada en vigor de la Orden Ministerial EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE n.º 56 de 05/03/2008), son volátiles , descaradamente tienden hacia la baja sin justificaciones, y fluctúan en periodos cortos de tiempo.
Las entidades financieras condicionan sus préstamos al valor de los bienes a efectos de que sirvan como garantía hipotecaria, desempeñando un papel muy importante el tasador “independiente” que determina el precio y valor de dichos bienes. La independencia de los tasadores queda en entredicho en el momento en el que participan en el accionariado de las compañías tasadoras las principales entidades financieras españolas, con lo que su actuación puede suponer en ocasiones cierta dosis de parcialidad y eso que están sometidas a la supervisión del Banco de España, la CNMV y su exclusivo objeto social interno. Y es que en ocasiones las tasadoras pueden infravalorar los activos para que luego la banca pueda adquirir esos mismos activos con un descuento importante. Tanto los procesos de sobrevaloración de activos, tan de moda hace cuatro años con el empeño de cotizar en Bolsa realizado por inmobiliarias de reconocido prestigio, como la tendencia a infravalorar los activos con el objeto de recompra segura, pueden ser perjudiciales para el sector y es que no está de más recordar con insistencia el principio de Aristóteles del “In medio virtutem”
La correcta y rigurosa valoración de activos no solo afecta a la actividad de conseguir un préstamo para la edificación de promociones, (descartamos el préstamo para la adquisición de suelo) sino que afecta a los procesos de refinanciación y en la cantidad de deuda que las empresas pueden eliminar de su balance en los procesos de dación en pago en los que estén involucradas. Insistimos de la importancia de las valoraciones puesto que cualquier minusvalía supone ofrecer más garantías y es que el horno no está para bollos.
En definitiva, las empresas de valoración y tasadores independientes no deben ser extremistas en su labor de apreciación de valor dada la nueva situación de coyuntura inmobiliaria, sino más bien deben realizar este trabajo, tan importante para las empresas del sector inmobiliario, como lo habían hecho hasta ahora: con independencia, rigor, sometimiento al Banco de España, la CNMV, las normas internacionales RICS, IVSC, TeGOVA y sobre todo a la prudencia y sano juicio que deben atesorar estos profesionales.
Miguel Ángel García Rosado
Abogado experto Derecho Inmobiliario.