martes, 17 mayo 2022
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¿Por qué invertir en plazas de garaje?

Cuando la rentabilidad de muchos productos de inversión sigue cayendo en picado, son muchos los inversores que se plantean qué alternativas pueden encontrar a los productos tradicionales. Hoy analizaremos, ¿ Por qué invertir en plazas de garaje? y las rentabilidad que puedes esperar de este tipo de activo inmobiliario.

Si comparamos la rentabilidad de un producto financiero medio, como los depósitos de muchas entidades financieras, encontramos que ofrecen rentabilidades en torno al 2% anual.

En el caso de las plazas de garaje en ciudades de alta demanda como Madrid o Barcelona, la rentabilidad se sitúa en torno al 6%. Ni que decir tiene que además de los ingresos por alquiler, la propiedad se revalora con el tiempo, lo que eleva su rentabilidad a largo plazo además de proveernos de ingresos mensuales regulares.

¿Qué gastos supone tener una plaza de garaje?

Al igual que en el caso de las viviendas, una plaza de garaje requiere una serie de gastos anuales que debemos tener en cuenta a la hora de analizar su rentabilidad.

Se trata de los gastos de comunidad, que siempre serán menores que los que lleva aparejada una vivienda y del IBI, que también se paga al ayuntamiento correspondiente.

En el primero de los casos, los gastos de comunidad medios de una plaza de garaje en una gran ciudad rondan los 50EUR trimestrales y el IBI los 150EUR anuales.

Invertir en plazas de garaje o depósitos bancarios

Imaginemos un pequeño ahorrador que tiene por ejemplo un capital de 15000 EUR y comparemos el resultado de invertir en plazas de garaje o de contratar el depósito de Novo Banco a 12 meses, que como ya hemos visto daría un rendimiento de 300 EUR anuales brutos.

Si el inversor compra una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene?

El primer paso es encontrar la plaza de parking adecuada (zona, características, precio, etc.) algo que parece sencillo pero que es mejor dejar en manos de profesionales especialistas.

Ahora que ya tenemos la plaza de garaje vamos a calcular los ingresos. Para nuestro análisis partimos de un alquiler mensual nada ambicioso que pueda ser representativo de la situación actual para un barrio medio. Por ejemplo 85 EUR mensuales. Este alquiler anualizado nos reportaría unos ingresos de 1020 euros.

El segundo paso es calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos de la comunidad de propietarios, unos 50 EUR trimestrales de media, que serían 200 EUR anuales. Luego tenemos el Impuesto de bienes inmuebles, unos 150 EUR anuales aproximadamente.

Ahora sí calculemos ya la rentabilidad = (Ingresos – gastos) / (Precio de activo ) x 100

Ingresos: 1020 euros

Gastos: 350 euros

Rentabilidad = (1020EUR – 350EUR) / (15000EUR) x 100= 4,5%…….. Es decir 670 EUR anuales, más del doble que el depósito bancario.

Pero esto no es todo. Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo, pero no es la única. Invertir en plazas de garaje en la situación actual lleva consigo un posible incremento de valor de la plaza de parking en caso de venta. Quizás en un año o dos no sea algo muy perceptible pero imaginemos que el inversor conserva el bien durante 10 años, y luego quiere venderlo. ¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años? Vamos a ser nuevamente humildes en nuestras predicciones y nos contentaremos con un incremento, en un supuesto muy conservador, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15000 obtendría un valor de mercado de 18750 EUR. Lo que representa un beneficio de 3750 EUR. Por lo tanto la rentabilidad en 10 años sería doble: Rentabilidad explotación =670 EUR anuales x 10 años = 6700 EUR Rentabilidad por enajenación (venta) del bien a los 10 años = 3750 EUR

Rentabilidad total de la plaza de garaje en 10 años = 10450 EUR. En porcentaje sería el 6,96 % anual

Comparemos esta rentabilidad con:

Depósito bancario, hemos visto que daría un rendimiento de 300 euros= 2% anual

IBEX últimos 10 años (2004/2014) =1,51 % anual

Bono de tesoro público español a 10 años (diciembre de 2014) = 1,69 % anual

Rentabilidad plaza de garaje en 10 años = 6,96 % anual

Otros factores determinantes

Existen otros factores importantes a la hora de invertir en este tipo de producto inmobiliario. Toma buena nota:

1. Precio

Las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de inmuebles. Hoy en día es fácil encontrar plazas en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona por precios inferiores a 25.000 euros, algo impensable hace un par de años y que está animando a pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero del banco para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y sacar una rentabilidad a su dinero.

El alto precio de los pisos comparado con el de los parkings es la razón por la que a menudo son muchos los inversores que compran una vivienda poco atractiva o mal ubicada que acaba siendo una mala inversión. Si dispones por ejemplo de 100.000 euros es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro. Nunca inviertas en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, eso es algo que a largo plazo termina por no ser rentable. Si no dispones del dinero suficiente para compra un buen piso mejor no lo compres.

2. Financiación

La mayoría de las plazas de garaje se compran sin necesidad de recurrir a financiación externa. Pero si necesitaras un préstamo piensa que las entidades financieras te pondrán menos trabas al tratarse de cantidades menores. No olvides que en el caso de las viviendas la entrada representa entre un 20 y un 30% del valor del piso, siempre que encuentres un banco que te financie el resto. A menos que puedas hacer frente a la comprar del piso sin financiación mejor invierte en plazas de garaje.

3. Mantenimiento

Los gastos de mantenimiento de una plaza de garaje son mucho más asequibles que los de un piso. Básicamente tendrás que afrontar los gastos por servicios comunes de la comunidad de propietarios. La plaza tendrá una cuota de participación según su tamaño y la cantidad a pagar será mayor o menor dependiendo de los servicios. Lo normal es que la cuota sea reducida, lo suficiente para cubrir la limpieza, el vado y la luz. Pero en ocasiones nos encontramos con servicios extras que la encarecen como el ascensor y el portero o vigilante. Infórmate antes de comprar para no llevarte una sorpresa después.

Además en una vivienda acostumbran a surgir multitud de contratiempos inesperados que nos ocasionan gastos y dolores de cabeza: problemas con la caldera, problemas de fontanería y tuberías, roturas de cristales, humedades, filtraciones, gas, electricidad, etc. Con tu plaza de parking ahorrarás en seguros de mantenimiento y en sorpresas desagradables.

4. Rentabilidad

A los precios a los que está el mercado comprar para alquilar es una inversión interesante ya que por mucho que hayan bajado los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Las plazas de garaje se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación y de esa manera obtener un beneficio mensual desde el momento de la compra.

5. Inquilinos

Seguro que has oído mil historias de inquilinos que pagan tarde y mal y de propietarios que tienen que ir a juicio para recuperar sus viviendas.

Alquilar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que no te paguen o de que te causen daños en el piso, tendrás que tener a mano un abogado que inicie el procedimiento de desahucio y te solucione el problema.

No siempre es así pero si quieres evitar que te ocurra a ti lo mismo ten en cuenta que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como ocurre con los pisos, si no que está regulado por el Código Civil y por lo tanto el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato por las partes.

Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan mes a mes automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no renovar. Así en el caso de tener un mal pagador nos limitaremos a enviarle un burofax comunicándole que no le renovamos el contrato al mes siguiente y un problema menos.

6. Liquidez

Cualquier inversor sabe que es muy importante la liquidez de su inversión, la facilidad para recuperar el dinero invertido, lo que se denominaría “liquidar un activo”. En este aspecto está claro que vender plazas de garaje es mucho más sencillo que vender pisos, y que por lo tanto esto te va a permitir desprenderte de ellas más rápidamente y convertirla de nuevo en dinero en efectivo.

A este respecto es una ventaja invertir una misma cantidad de dinero en diferentes plazas de garaje en lugar de meterlo todo en un piso, ya que al ser inversiones más pequeñas diversificamos el riesgo. Así en caso de un apuro siempre podemos vender una plaza, mientras que en un piso no podemos vender una habitación para recuperar parte de la inversión.

Los Impuestos por la compra

Si te estás planteando invertir en plazas de garaje, o recomendar a un cliente que la compre si eres agente inmobiliario, debes conocer el tipo de carga que se aplicará.

En el caso de que la plaza la venda directamente el promotor, se le aplicará el 21% de IVA. Sólo en caso de que la plaza vaya asociada a la compra de una vivienda y no se adquieran más de dos, este tipo impositivo se podrá reducir al 10%.

Y otra salvedad, la plaza que nos venda el promotor deberá ser de “primera entrega”, es decir, aunque sea nueva, si el promotor la ha vendido a otra empresa o la ha alquilado por un tiempo superior a dos años, ya no se considera “nueva” y entonces se aplicará el 21% de IVA.

En caso de que la plaza sea de “segunda mano” tributa a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Impuestos que deben pagar los propietarios

Es frecuente pensar que como las plazas de garaje no están sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos no hay que declarar los ingresos que percibimos por ellas. Nada más lejos de la realidad. Son rendimientos de capital inmobiliario y como tal debemos declararlos en el IRPF.

Esto no quiere decir que no podamos desgravar los gastos que supone tener en propiedad una plaza de garaje, porque como ya hemos comentado, sí existen una serie de gastos aparejados, como el IBI y los gastos de comunidad que debemos abonar.

En resumen, los gastos deducibles de una plaza de garaje son:

  • Gastos de mantenimiento como limpieza, reparaciones, etc.
  • Las primas del seguro del garaje
  • Agua y luz
  • IBI y tasas de basura. En este caso debes saber que a veces se pagan los impuestos municipales de forma conjunta y que debes pedir a tu administrador la información particular aplicable a la plaza que tienes en propiedad. Además, no en todos los municipios se paga la tasa de basuras.
  • Hipoteca. Si estás pagando una hipoteca por la plaza de aparcamiento, puedes deducirte los intereses de la misma.
  • Inmobiliaria. Como profesional inmobiliario sabrás que con frecuencia las inmobiliarias funcionan como intermediarias en el alquiler de garajes . Si emites una factura, estos gastos son deducibles en el IRPF del propietario.
  • Amortización. Es conveniente que consultes a un gestor para que calcule este punto, porque no es fácil para el que no tiene formación fiscal.

Análisis del panorama de las plazas de garaje en alquiler

Como hemos comentado, se trata de un producto inmobiliario de gran rentabilidad. Para que te hagas una idea de cuánto cuesta una plaza de garaje, en las mejores zonas de la capital (conocida como zona prime), se puede adquirir desde 50.000 o 60.000 euros para alquilarla por 200 euros al mes.

Estas cifras bajan a medida que nos alejamos de las zonas más exclusivas. Por ejemplo, en el Barrio de Salamanca en Madrid se puede adquirir una plaza de garaje por 30.000 o 40.000 euros y alquilar por 150/180 euros. En zonas todavía más alejadas del centro los precios de compra y alquiler bajan, si bien es cierto que la rotación no es tan alta y las posibilidades de alquilar la plaza con rapidez, se reducen.

En lo que se refiere a los estragos de la crisis, el precio medio de los garajes en España ha descendido hasta 2014 un 8,1%, registrando su mínimo histórico en julio de 2014.

Precauciones a la hora de invertir en plazas de garaje

Si como profesional inmobiliario, deseas asesorar a propietarios y vendedores de plazas de garajes, estas son algunas de las precauciones a tener en cuenta antes de comprar.

  1. Conocer las cargas que pesan sobre la propiedad. No sería la primera vez que se compra una plaza de garaje sin esta precaución. Para ello es necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En este caso, la plaza de garaje deberá figurar como finca registral independiente, puesto que en caso contrario serán necesarios una serie de trámites añadidos.
  2. Asegurarse de los gastos comunes de la plaza, ordinarios y extraordinarios. Para ello es necesario examinar la escritura de división horizontal de la finca y de los estatutos y cerciorarse de la cuota de participación que corresponde a nuestra plaza de garaje.
  3. Estado de deudas. A fin de que no haya sorpresas con la comunidad de propietarios, es conveniente solicitar un certificado de esta al corriente del pago con la misma, trámite que se puede realizar a través del administrador de la finca.
  4. Contrato de compraventa. Normalmente la adquisición de la plaza se hará mediante un contrato de compraventa, que puede llevar además un pacto de arras en el que se especifiquen las condiciones así como la fecha de formalización mediante escritura pública.
  5. Impuesto de Bienes Inmuebles. Desgraciadamente en el caso de que el antiguo propietario no esté al corriente de pago de este impuesto, el Ayuntamiento correspondiente puede reclamar al actual propietario. Para evitar tener que cargar con las cuentas pendientes de otros, conviene asegurarse de que antes de la venta, todos los impuestos están liquidados.
  6. Limitaciones comunitarias. Por último al posible comprador le conviene saber si existe alguna limitación por parte de la comunidad de propietarios al alquiler de las plazas de garaje. En algunas comunidades de propietarios se limita el alquiler a los miembros, lo que supondría un problema a la hora de alquilarlas a terceros no residentes en la finca.

¿Comprar sólo una o varias plazas de garaje?

Existe mucha literatura de expertos en la materia en ambos sentidos. Hay quien afirma que con una sola plaza de garaje la rentabilidad es muy baja y quien afirma que se puede empezar por poco.

La realidad es que las plazas de garaje requieren una inversión mucho menor que otros activos inmobiliarios, como viviendas, oficinas o locales comerciales. En este sentido es obvio que obtendremos más por nuestro dinero si compramos más de una plaza.

La zona en la que estemos planteando comprar para alquilar será la que determine nuestra capacidad de adquirir más de una plaza. Por ejemplo, en las inmediaciones del casco histórico de la ciudad de Madrid (28014) los precios hoy en día rondan los 40.000EUR según Aparcalia.com. Aunque vemos plazas por encima de ese precio (60.000EUR) y por debajo (30.000EUR) en las inmediaciones, posiblemente debido al tamaño de la plaza y a las condiciones del garaje en el que se encuentra.

Además, cada vez es más frecuente ver lotes enteros de plazas de garaje a la venta, en lugar de plazas sueltas. Se trata de una forma de inversión más rentable para los propietarios en zonas históricas, debido a que todavía existen edificios enteros en manos de particulares que no quieren o no pueden dedicarse a la explotación de las plazas de forma individual y prefieren vender lotes enteros. Esto representa una muy buena oportunidad para aquellos que estén pensando en invertir en plazas de garaje y dispongan de recursos disponibles.

Señalar además, que la recuperación de los precios no afecta de la misma forma a las viviendas en general que a las plazas de garaje. Desde el punto de vista de la psicología del consumidor las circunstancias que rodean a unas y otras son completamente diferentes.

La plazas de garaje la necesitan dos tipos de personas distintas, aquellas que viven en zonas donde las casas no tienen aparcamiento propio o es escaso y las que buscan aparcamiento por trabajo.

En el primero de los casos la plaza de garaje se convierte en parte de lo que estamos dispuestos a pagar por la vivienda, siendo normalmente una decisión más fácil de tomar. En el segundo de los casos, los usuarios renunciarán con mayor facilidad a ella en caso de que los precios se vuelvan prohibitivos.

De hecho, es precisamente esto lo que sucedió en el estallido de la burbuja, puesto que incluso antes de que el mercado se inundara de pisos que los propietarios no podían pagar, las plazas de garaje ya anunciaban que la situación no era buena. Por tanto, invertir en plazas de garaje supone un excelente termómetro de la realidad del mercado inmobiliario.

Por último, destacar que existen grandes empresas que ofrecen zonas de aparcamiento para particulares a precios muy competitivos que hacen la competencia a aquellos propietarios con plazas de garaje para alquilar. Algo que se debe tener en cuenta antes de tomar la decisión final de adquirir una plaza como inversión.

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