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La recuperación económica y el escaso parque de viviendas -en comparación con la alta demanda actual- están dando lugar a una notable subida de los precios en las grandes capitales europeas. Este escenario supone un importante atractivo para los inversores: compran para alquilar a un precio rentable y a corto plazo.

Los turistas y la población con rentas más bajas son los principales arrendatarios de viviendas en Europa. De hecho, casi la mitad de la población europea con ingresos reducidos vivió de alquiler en 2016, según datos de Eurostat.

Los expertos de Instituto de Valoraciones, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, han analizado las principales tendencias en Europa fruto de esta situación, así como las oportunidades que ofrecen a los inversores.

Las ciudades, el gran negocio del alquiler en Alemania

Las grandes urbes germanas registraron el año pasado un alza en los precios de alquiler que las situó en cifras récord desde la caída del muro de Berlín. Entre ellas, destaca Múnich, con un precio medio superior a los 26 euros por metro cuadrado.

Junto a la capital bávara, Hamburgo, es la otra joya más preciada por los compradores que buscan la rentabilidad de alquilar inmuebles en Alemania. El precio de alquiler medio en esta ciudad portuaria ronda los 18 euros por metro cuadrado. En cuanto a Berlín, los precios son más bajos: unos 10 euros el metro cuadrado.

La tendencia al alza de los precios en las ciudades se debe, según Instituto de Valoraciones, a la mejora económica de Alemania, con una alta tasa de empleo y subidas de salarios y pensiones. Además, la insuficiente oferta de viviendas de alquiler en las ciudades es otro de los factores que influye en el incremento de los precios, a pesar de la construcción de viviendas sociales con subvenciones estatales en ciudades como Berlín. De hecho, la Asociación de Inquilinos de Alemania (DMB) reclama que falta un millón de viviendas en el país.

Lisboa concentra un tercio de los alquileres en Portugal

El auge inmobiliario portugués también se ha traducido en una importante subida de los precios en el alquiler. A pesar de que el valor de las viviendas arrendadas en las grandes ciudades es inferior al de otros países europeos, destaca el contraste de Lisboa respecto a la media nacional. El año pasado, los precios de la capital multiplicaron por dos los del resto del país. En concreto, alquilar en Lisboa costó, de media, más de 9 euros el m2, mientras que la media nacional no llegó a los 4,5 euros, según los datos del INE portugués. Se calcula que los precios de alquiler en Portugal crecieron por encima del 25% en 2017.

La capital es la ciudad más atractiva para invertir en inmuebles y alquilarlos. En 2017, Lisboa y su área metropolitana concentraron el 30% de los nuevos contratos de alquiler, unos 29.000. Además, Cascais y Oeiras son otras ciudades donde el precio del alquiler supone un importante atractivo para las inversiones inmobiliarias debido, principalmente, a la importante actividad turística que se desarrolla en esta zona de la costa lusa. En estas urbes, el alquiler se sitúa en torno a los 8 euros el m2.

Los precios registran máximos históricos en las principales ciudades españolas

El panorama del mercado del alquiler en España muestra los mismos indicadores que Alemania y Portugal: subida de precios por la mejora de la situación económica y el aumento de la demanda en las grandes ciudades. La tendencia alcista que se viene desarrollando en los últimos años ha dado lugar a un crecimiento de los precios de más del 8% en lo que va de año.

Barcelona, Madrid y San Sebastián ocupan el pódium de las ciudades más caras para alquilar. Mientras que en San Sebastián los precios medios no llegan a los 15 euros por m2, en Madrid y Barcelona se han alcanzado máximos históricos en los últimos meses: en torno a los 16 euros por m2, en el caso de la capital; y por encima de los 17, en el de la Ciudad Condal.

Los altos precios de París contrastan con la tendencia a la baja en Francia

A pesar de la caída de los precios a nivel nacional, París continúa en los primeros puestos de capitales europeas más caras para alquilar vivienda, sólo por detrás de Londres. En lo que va de año, el precio medio de arrendamiento en Francia ha bajado un 2,5%, según un informe de la Fundación Abbé Pierre, lo que se traduce en una media de 12 euros el m2. El contraste es bastante notable con respecto al alquiler medio de la capital, que seguía superando los 40 euros el m2 el año pasado.

Como Alemania, Francia también cuenta con un parque de viviendas insuficiente, lo que favorece la rentabilidad de los alquileres. La oferta de viviendas de alquiler social no llega a los 5 millones en todo el país y en París apenas hay unas 230.000, según la fundación.

El Brexit desestabiliza el mercado del alquiler en Reino Unido

La victoria del Brexit ha propiciado la caída de los precios en la mayor parte del país, aunque siguen produciéndose subidas de entre el 3 y el 5% en Gales y otras áreas del este, según el grupo de agencias inmobiliarias Countrywide.

Además, los expertos de Instituto de Valoraciones aseguran que la caída en la demanda contribuye al descenso de la inversión en este tipo de viviendas. Esta situación está afectando especialmente a la capital londinense, donde los precios cayeron el año pasado un 4% respecto a 2016. Aún así, Londres sigue a la cabeza de las ciudades europeas más caras para vivir de alquiler. A finales del año pasado, los precios se mantenían en torno a los 45 euros el m2 en la capital británica.