Aumenta el 14,3% los ingresos por alquileres, mientras reduce el 16,4% sus gastos generales.
La depreciación de algunos activos lleva a la compañía a dotar provisiones por valor de 126,1 millones. Sin esta dotación, el beneficio neto sería de 49 millones de euros.
CB Richard Ellis valora el patrimonio de la sociedad, a 31 de diciembre, en 5.145 millones de euros; lo que supone unas plusvalías latentes netas de 979 millones.
Madrid. REALIA cerró el ejercicio de 2008 con un volumen de negocio de 468,7 millones de euros y un resultado bruto de explotación (Ebitda), de 211,7 millones. Buena parte de estos ingresos procede de la actividad de patrimonio, que creció el 14,3% en alquileres, hasta los 176,9 millones de euros, como consecuencia del aumento de la ocupación, en oficinas principalmente en París y centros comerciales, debido a la estrategia desarrollada por REALIA de impulsar el negocio patrimonial y la gran calidad de su ‘portfolio’.
La prudencia de REALIA a la hora de valorar sus activos a valor de adquisición, sitúa el patrimonio de la sociedad, en términos contables, en 3.583 millones de euros. Frente a ello, CB Richard Ellis sitúa el valor de mercado, a 31 de diciembre de 2008, en 5.145,4 millones de euros; lo que supone la existencia de unas plusvalías latentes netas de 979 millones de euros a cierre del ejercicio.
Por áreas de negocio, Promoción y Suelo ha sido la más afectada, con un descenso del valor de mercado en un 32,4%, hasta 2.011,9 millones; mientras la valoración de Patrimonio se ha reducido en un 6,9%, hasta 3.133,6 millones.
Ante esto, REALIA ha aumentado las provisiones de 9,2 millones en 2007 a 126,1 millones en 2008, para ajustar la contabilidad de algunos de sus activos a la nueva valoración. Por otra parte, la reducción de la valoración teórica de los activos no influye en todas las partidas del balance, sino sólo en algunos de los activos incorporados en los últimos años, ya que REALIA aplica los principios contables más prudentes y contabiliza los inmuebles a valor de adquisición.
Sin embargo, el fuerte aumento de las provisiones ha llevado a presentar un resultado neto negativo de 45,8 millones. Este resultado tiene efectos meramente contables, ya que no supone una salida de caja.
Una vez descontada esa dotación extraordinaria, el resultado neto habría sido un beneficio de 48,8 millones de euros.
La reducción del valor teórico de mercado de los activos, además de afectar al resultado final por el aumento de las provisiones, tiene reflejo en el ratio de endeudamiento, ‘loan to value’, que ha pasado del 31% al 44%, por debajo de la media de las empresas europeas del sector.
REALIA mantiene una estructura financiera sólida ya que cuenta con un préstamo sindicado de 1.632 millones de euros, firmado en 2007 con un vencimiento a diez años, que financia el negocio patrimonial y varios de los proyectos en curso, además de las pólizas bilaterales que financian el negocio de la promoción.
El 31 de diciembre de 2008, FCC y Caja Madrid han suscrito un Acuerdo de Novación del Pacto Parasocial suscrito el 8 de mayo de 2007. En este acuerdo, los dos accionistas de referencia manifiestan su apoyo explícito a la empresa, mantienen el compromiso de permanencia en el capital de REALIA durante los cinco años del Pacto y FCC cambia el criterio contable de consolidación de las cuentas de REALIA en FCC, que pasan de integración global a puesta en equivalencia.
Patrimonio: aumenta la ocupación
El área de Patrimonio genera ingresos recurrentes mediante la gestión de centros comerciales en España y el alquiler de edificios de oficinas en España y en Francia (a través de SIIC de Paris, de la que controla el 82,97% del capital).
REALIA cerró 2008 con una superficie de patrimonio en explotación de 498.581 metros cuadrados con un nivel medio de ocupación del 96,7%.
El ratio de ocupación de oficinas en España alcanzó el 98,4%, mientras las rentas han mejorado un 7,6%, hasta 76,3 millones. Los alquileres en Francia, incluidos los gastos repercutidos, han mejorado un 10,3%, hasta 71,2 millones de euros, debido al aumento de los niveles de ocupación en París (del 88,2% al 94,2%), uno de los mejores mercados terciarios de Europa en el que se obtienen altos márgenes.
Por su parte, los ingresos de centros comerciales han aumentado un 55,5%, hasta 27,7 millones.
La política comercial de REALIA en patrimonio refuerza esta tendencia, ya que busca la fidelización de los arrendatarios mediante el establecimiento de relaciones de calidad con clientes de primer nivel, buena parte de ellos de los sectores público y la abogacía, y la oferta de modernas superficies en oficinas en zonas prime. Debido a esta estrategia, REALIA cuenta con unos contratos de arrendamiento sólidos y estables, gran parte con vencimientos a medio plazo que protegen contra los vaivenes del mercado.
Estos datos consolidan la actividad de patrimonio, un año más, como la más sólida en los resultados del Grupo, ya que el Ebitda de las rentas ha mejorado un 21,2%, hasta 128,7 millones. Por su parte, la venta de suelo aporta 29,7 millones al Ebitda, la venta de activos otros 24,7 millones y la promoción de viviendas, 17,6 millones. En estas tres últimas actividades, el resultado de explotación ha decrecido por la crisis financiera, debido fundamentalmente a la restricción del crédito a las familias y empresas, lo que dificulta la formalización de operaciones.
A pesar de las restricciones crediticias, los ingresos por promociones y ventas de suelo han superado en 2008 los 252 millones de euros. Durante el ejercicio, REALIA entregó 786 viviendas, el 36% de las cuales durante el último trimestre del año.
Reducción de gastos
REALIA ha optimizado su estructura, lo que ha permitido reducir duplicidades y aumentar sinergias. Esto se ha traducido en una concentración del número de delegaciones territoriales en España, que han pasado de ocho a cinco, y una adopción de criterios más selectivos en la gestión de gastos e inversiones. Como consecuencia de estas medidas, ha limitado su plantilla a 211 empleados, un 11,7 % menos, y ha reducido sus costes generales en un 16,4%, hasta 32,4 millones de euros.
A pesar de la estrategia de REALIA de reforzar la actividad de Patrimonio, el nuevo escenario ha obligado a revisar ligeramente algunos plazos. En el periodo 2009-2010 se pondrán en explotación cinco nuevos activos en los que se ha previsto una inversión de 309,9 millones, de los que ya se han desembolsado 127,2 millones. Los nuevos proyectos son un centro comercial y cuatro edificios de oficinas. En conjunto, estos activos aportarán una superficie bruta alquilable (SBA) de 100.664 metros cuadrados.
En 2009, REALIA inaugurará la primera fase del centro comercial Pl
aza Nueva de Leganés, en el que ha previsto una inversión de 84 millones, que aportará una SBA de 50.949 metros cuadrados. También en este ejercicio, finalizarán las obras de la nueva Torre REALIA BCN, que estará situado junto a la nueva Fira de Barcelona. Además, desarrolla un nuevo edificio y rehabilita dos inmuebles de oficinas en SIIC de Paris hasta 2010, a los que destinará un total de 97,5 millones, que sumarán 17.756 metros cuadrados de superficie alquilable al Grupo.
